Aarberg BE: Altstadt im Aufschwung

Das Seeländer Städtchen hat geschafft, wovon viele vom «Lädelisterben» gebeutelte Gemeinden träumen: Es siedelt mit der Migros einen Grossverteiler nah genug an der Altstadt an, dass die lokalen Geschäfte vom grossen Frequenzbringer profitieren können. Noch ist die Migros nicht gebaut, doch der Optimismus spürbar. Im Mai 2019 hat die Gemeindeversammlung die nötige Zonenplanänderung angenommen. Im «Stedtli» steht kein Geschäft leer. Ein Wunder? Ein Glücksfall? Vielleicht auch. Doch der Aufschwung ist primär das Werk von initiativen Bürgerinnen und Gewerblern, die das Schicksal ihrer Gemeinde lenken wollen.
Von Annemarie Straumann, Kommunikationsspezialistin, EspaceSuisse

Warum diese Verdichtung überzeugt

Mit dem Neubau der Migros in Altstadtnähe erledigt die Gemeinde Aarberg quasi «sieben Fliegen auf einen Streich»:

  1. Kein weiterer Grossverteiler abseits des Ortskerns oder auf der grünen Wiese
  2. Migros siedelt sich direkt neben der Altstadt an, dient als Frequenzbringer für die Läden in der Altstadt
  3. Aarberg wird als regionales Zentrum gestärkt (entspricht Gemeindestrategie)
  4. Migros-Neubau schafft eine Fuss-Verbindung zwischen Altstadt und Bahnhof
  5. Mehr städtebauliche Qualität dank Architekturwettbewerb (Studienauftrag)
  6. Neubau deckt zusätzliche Bedürfnisse der Gemeinde ab, wie Postfiliale, Alterswohnungen, medizinisches Zentrum, Parkplätze im Untergeschoss
  7. Der Neubau ermöglicht mehr Platz für Postautos: Der Bus-Bahnhof davor wird vergrössert, sicherer und behindertengerecht – und kostet die Gemeinde dank Mehrwertabgabe nichts.

Die Kulisse wirkt wie aus dem Bilderbuch, ein Geschenk der Baugeschichte: Auf einer Anhöhe im Berner Seeland thront die Altstadt von Aarberg. Wand an Wand umschliessen dreistöckige, farbenfrohe Altstadthäuser einen riesigen Stadtplatz.

Die ISOS-geschützte Altstadt von Aarberg BE. Fotos: A.Straumann

Selbst an einem trüben Herbsttag herrscht ein reges Kommen und Gehen. Und Fahren. Denn der Platz ist in seiner Mitte auch Parkplatz. Die Parkplätze seien für das Gewerbe so wichtig wie die schöne Atmosphäre und das vielseitige Laden-Angebot, sagt Christine Bourquin, Apothekerin am Platz und FDP-Gemeinderätin im 4’500-Seelen-Städtchen. In allen Erdgeschossen der Altstadthäuser sind Geschäfte einquartiert, oben wird gewohnt. Von Käse über Cremeschnitten, Whisky bis Blumen, Brillen bis Kochtöpfen – im «Stedtli» ist alles zu haben, und alles aus Fachgeschäften. «Das Städtchen lebt», freut sich Bourquin. Leerstände gebe es keine. Zwar hat ein Neubau des Coop abseits der Altstadt vor einigen Jahren einige Kundschaft abgezogen. Mit dem geplanten Migros-Neubau direkt neben der Altstadt soll die Altstadt nun aber gestärkt werden. Die Gemeinde hat die Migros bewusst unmittelbar beim «Stedtli» angesiedelt, damit sie für Kunden in der Altstadt sorgt.

Was sich verändern lässt

Vor einigen Jahren sah es in Aarberg nicht ganz so rosig aus. Da habe man nicht gewusst, ob das Gewerbe in der Altstadt überlebe, sagt Bourquin. Viele Geschäfte wurden von Älteren geführt, Nachfolgefragen waren ungeklärt, es gab Leerstände. Bourquin jedoch hatte Kunden. Ihre kleine Apotheke, die sie vom Vater übernommen hatte, lief gut. Sie wollte sie vergrössern. Also wurden für die neue Apotheke zwei Häuser verbunden und modernisiert, im Einklang mit der Denkmalpflege, Ämtern und Nachbarn. Dass dies gelang, notabene in einer vom Inventar der historischen Ortsbilder von nationaler Bedeutung ISOS geschützten Altstadt, war ein Signal. «Damit war bewiesen, dass es möglich ist, ein Altstadtgeschäft zu vergrössern und oben moderne, attraktive Wohnungen einzubauen», sagt Bourquin.

Christine Bourquin
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Christine Bourquin, Gemeinderätin in Aarberg:

«Die Gemeinde kann vielmehr erreichen, als manche denken. Sie sollte sich nicht als Spielball äusserer Einflüsse sehen, sondern als Spieler, der das Spiel mitbestimmt – wie im Sport.»

Wegzug des Coop als Warnsignal

Ein weiterer Ruck ging durch die Gemeinde, als bekannt wurde, dass Investoren aus Schweden das Areal der Alten Ziegelei abseits der Altstadt gekauft hatten. Sie kündigten 2011 an, dort unten an der Hauptverkehrsachse Aarbergs ein grosses Einkaufszentrum mit Coop als Hauptmieter bauen zu wollen. Coop würde von seinem bisherigen Standort oben an der alten Aare-Holzbrücke in der Altstadt hinab ins tiefer gelegene Ziegelei-Areal umziehen. Die Gewerbler auf dem Altstadthügel befürchteten einen Kundenabfluss: Sicherlich würde kaum ein Kunde zu Fuss den steilen Weg hinauf in die Altstadt machen! Zwar beträgt der Höhenunterschied nur etwa fünf bis acht Meter – für Einkaufende ist eine steile Treppe jedoch zu viel. Hinzu kam, dass zur Zeit des Coop-Projekts Initianten für eine autofreie Altstadt warben.

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Die Altstadt von Aarberg sitzt auf einem Hügel; erreichbar teils über steile Treppen.

Damals, angesichts des Coop-Projekts abseits der Altstadt, wurden die gewerbeorientierten Geschäfte aktiv, darunter die Apothekerin Bourquin. Die Geschäftsleute, die im Vereinsverband Aarberg (VVA) organisiert waren, stellten drei Forderungen. Erstens: Keine frontale Konkurrenz der Detailgeschäfte im «Stedli» durch Drittmieter unten im neuen Coop-Center. Zweitens: Die lokalen Geschäftsleute sollten die Möglichkeit erhalten, im Center eine Filiale zu eröffnen. Drittens: Es sei eine barrierefreie Anbindung vom Center hinauf in die Altstadt zu erstellen, ohne Treppen. Nur wenn diese Forderungen erfüllt würden, würden die Gewerbler auch der Umzonung zustimmen, die für den Bau des Einkaufszentrums mit Coop nötig war. Und so kam es. «Der Gemeinderat behielt in den Verhandlungen mit Coop und den Investoren die Nerven», lobt ihn Bourquin rückblickend.

Zumindest die ersten beiden Forderungen wurden erfüllt. Die letzte harrt noch einer Lösung, da sich Ideen wie ein Glaslift entlang der Stadtmauer trotz finanziellen Zusagen der schwedischen Investoren nicht umsetzen liessen. Das «Aarberg Center» im Ziegeleiareal mit dem grossem Coop wurde gebaut. Es öffnete 2015. Auch Apothekerin Bourquin trat die Flucht nach vorn an und eröffnete im Center eine Filiale.

Aarberg steile Treppe zum Stadtplatz
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Die Treppe vom Coop-Center hinauf auf den Altstadthügel.
Aarberg Falkenbrücke
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Die Falkenbrücke verdeutlicht die Hügellage der Altstadt.

Aus Versäumnissen gelernt

Zurück blieb ein schaler Nachgeschmack. Natürlich war es erfreulich, dass Coop in Aarberg investiert hatte. Doch der gewählte Standort abseits der Altstadt war «keine Bereicherung» für das Altstadtgewerbe, wie es Bourquin formuliert. Die Gemeinde hatte es versäumt, den Investoren einen besseren Standort anzubieten.

Coop-Shoppingcenter in Aarberg an der Hauptstrasse
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Das 2015 eröffnete Coop-Center in Aarberg, am Fuss des Altstadthügels.
Schlafende Katze auf Aussensofa
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Früher war Coop in der Altstadt. Jetzt herrscht dort schläfrige Ruhe.

2011: Den besseren Standort erkannt

Diesen besseren Standort gab es: Eine Analyse von Netzwerk Altstadt, einem Beratungsteam von EspaceSuisse, hatte 2011 gezeigt, dass ein Areal der Post unmittelbar neben der Altstadt für einen Grossverteiler ideal wäre. Auf dem Post-Areal, das am Hang zwischen der Altstadt und dem tiefer gelegenen Bahnhof liegt, steht ein graues Gebäude, das die Post teilweise nutzt. Ein geschickter Neubau mit Ladenfläche im Obergeschoss und Haupteingang oben auf Höhe der Altstadt sowie einem Zugang unten auf Höhe des Bahnhofs wäre für die Altstadt empfehlenswert, schrieben die Experten in ihrer Stadtanalyse. Zudem liesse sich zugleich ein anderes Problem der Gemeinde lösen: Der zu eng gewordene Postauto-Bahnhof vor dem Postgebäude könnte neu konzipiert werden.

2014: Neue Chance «Migros» gepackt

Für das Coop-Projekt kam diese Analyse zu spät. Nicht jedoch für die Migros. Aarberg hatte insofern Glück, als auch die Migros nach einem Standort in der Gemeinde Ausschau hielt. Bislang verfügte der Migros-Genossenschaftsbund nur über einen Denner, der weit abseits zwischen Industrie- und Wohnzone angesiedelt worden war.

Dieses Mal ergriffen Bürger aus dem Umfeld des Gewerbevereins VVA zusammen mit Bourquin rechtzeitig die Initiative: Der VVA ging im Frühjahr 2014 auf die Migros zu und schlug ihr vor, sie solle mit der Post über das Schlüsselgrundstück Post-Areal verhandeln. Laut Bourquin stieg die Migros Aare sofort auf die Idee ein, während die Post zunächst ablehnte. Erst ein gemeinsamer Brief von EspaceSuisse (damals: VLP-ASPAN) und des Aarberger Gemeinderats an die Schweizerische Post brachte im November 2014 die Wende: Nun nahmen die Post und die Migros Verhandlungen auf.

2016: Migros kauft das Post-Areal

Im Februar 2016 wurde das Geschäft besiegelt: Die Migros kaufte der Post das Post-Areal ab. Der Gemeinderat informierte die Aarberger an einem gut besuchten Informationsanlass, dass die Migros auf dem Areal eine Filiale mit 1'000 Quadratmetern Verkaufsfläche plant. Das alte Post-Gebäude werde abgerissen.

Geplant war damals, dass der Neubau bis 2019 steht. Wegen grossen Diskussionen über mögliche verkehrliche Auswirkungen des Migros-Neubaus verzögerte sich aber alles. Der neue Zeitplan sieht nun vor, dass der Bau bis 2022 steht. Er soll circa 12 Millionen Franken kosten.

Aarberg Altstadt Lage des Postareals
Die Karte zeigt die städtebauliche Funktion der künftigen Migros. Sie wird den tiefer gelegenen Bahnhof via die Falenkbrücke mit dem Altstadt-Hügel verbinden. Grafik: J. Poux, EspaceSuisse

Wichtige Grundsteine der Planung von Migros und Gemeinde

Die Genossenschaft Migros Aare und die Gemeinde hatten bereits Ende 2014 eine Planungsvereinbarung abgeschlossen, worin sie die mögliche Zusammenarbeit und das Verfahren regelten. Mit der Vereinbarung wurde geklärt, was auf Basis der bestehenden Planungsgrundlagen auf dem Areal baulich möglich wäre, und was – je nach Bedürfnissen der Migros – angepasst werden müsste. Auch die Gemeinde brachte ihre Vorgaben ein: Ein Neubau müsse mit dem «Stedtli» verbunden werden und sich ins Altstadt-Ortsbild einfügen, verlangte sie.

Die Migros begann im Herbst 2015 mit dem Programm für einen Studienauftrag (gemäss SIA-Ordnung 143): Bald darauf lud sie drei Architekturbüros ein, um das beste Projekt zu finden. Die Architekten hatten bei dem Neubauprojekt auch auf Städtebau und Denkmalpflege zu achten, zudem Fragen zur Erschliessung zu lösen, etwa bezüglich Waren-Anlieferung mit LkW, Parkplätzen, Velo- und Fussgänger-Verbindung zur Altstadt sowie dem Postauto-Bahnhof vor dem Gebäude. Die Gemeinde war in der Jury vertreten, ausserdem in einem Begleitgremium, das an Workshops Ideen einbrachte.

Siegerprojekt überzeugte beide Seiten

2016 wurde ist das Siegerprojekt gekürt. Die Migros Aare und der Gemeinderat präsentierten es der Öffentlichkeit im August 2016. Die Pläne zeigten einen lichten, mehrstöckigen Neubau mit Migros-Supermarkt, Postfiliale, Denner sowie weiteren Dienstleistern. Auch sollen altersgerechte Wohnungen – auch das ein Bedürfnis in Aarberg – sowie ein Gesundheitszentrum Platz im Neubau finden. Mit Rolltreppen, Liften und Wegen soll die Anhöhe zur Altstadt überwunden werden – und ganz wichtig: Der Haupteingang zur Migros ist auf Höhe der Altstadt geplant.

«Damit wird das Ziel der Gemeinde erreicht, einen optimalen Anschluss zur Altstadt zu gewährleisten und für mehr Laufkundschaft im historischen Zentrum zu sorgen», sagte Gemeinderat Samuel Gauler im August 2016 vor den Aarbergern. Und Christine Bourquin, seit 2012 Gemeinderätin mit dem Ressort Wirtschaft, fügte an: «Das Bauprojekt entspricht zu 100 Prozent der Vision, die der Gewerbeverein VVA vor einigen Jahren hatte.»

Aarberg_Geplanter Migros-Neubau
So soll der Migros-Neubau auf dem Postareal aussehen. Der Haupteingang liegt auf Altstadtniveau (Illustration des Siegerprojekts. Quelle: Swiss Interactive AG).
Post-Areal in Aarberg 2016
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Das Postgebäude mit dem alten Busbahnhof (2016).
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Der geplante Migros-Neubau mit dem neuen Busbahnhof davor. Er wird das Postgebäude ersetzen.

Grosse Frequenzbringer in die Altstadt holen

Auch die Migros zeigte sich 2016 zufrieden. Heinz Rüedi, bei der Migros Aare zuständig für Einkaufscenter und Immobilien, lobte die Zusammenarbeit mit der Gemeinde – und den Standort: «Es ist nicht selbstverständlich, dass man als Grossverteiler in die Altstadt darf», sagte er vor der Gemeinde.

Damit hat Rüedi wohl Recht. Vor mehr als 40 Jahren wollte die Migros schon einmal ins «Stedtli». Damals lehnte die Gemeinde ab – aus Angst, das Kleingewerbe könnte verdrängt werden. Heute weiss man aus vielen Ortschaften, dass der Ortskern mit seinen Läden und Restaurants von der Kundschaft eines nahen Grossen profitiert – und umgekehrt. Oder wie der Architekt des Siegerprojekts, Gianni Chini, den Aarbergern ihre Zukunft schilderte: «Noch ein Kaffee nach dem Einkauf in der Migros? Kein Problem. In ein paar Schritten werden Sie von der Migros im Stedtli sein.»

«Das ist der grösste Erfolg für uns als Gemeinde: Wir werden die Migros-Ladenfläche dort haben, wo wir sie haben wollten. Beim SBB-Bahnhof und beim Post-Busbahnhof und mit direktem Zugang zum Stedtli.»
Gemeinderätin Christine Bourquin, Ende Mai 2019

2019: Neue ZPP regelt Verdichtung und Verkehrsfragen

Ganz so schnell geht die Umsetzung des Siegerprojekts dann doch nicht. Denn die bis vor kurzem geltende bau- und zonenrechtliche Grundordnung liess die angestrebte Verdichtung mit deutlich mehr Gewerbeflächen und einem Einkaufszentrum nicht zu. Nötig war – wie zuvor auch beim Coop-Projekt – eine Änderung des Zonenplans im Gebiet des Post-Areals. Wie sich zeigte, waren nach 2016 noch eine Reihe von Verkehrsfragen im Detail zu klären. Die Gemeinde wollte ja nicht nur einen Migros-Neubau ansiedeln, sondern auch gleich den Busbahnhof davor und die Verkehrssituation im Bereich des SBB-Bahnhofs verbessern. Der alte Bus-Bahnhof sollte grösser werden (Platz für sechs Busse) und behindertengerecht; der heikle Verkehrsbereich zwischen SBB-Bahnhof, Kantonshauptstrasse und Migros-Gebäude für Passanten sicherer werden, wozu u.a. eine Tempo-30-Zone geplant wurde. Hinzu kamen Befürchtungen aus der Bevölkerung, dass der Migros-Neubau zu Mehrverkehr und mehr Lärm infolge der Waren-Anlieferung durch Lastwagen führen könnte.

All diese Fragen wurden intensiv diskutiert und in Studien Lösungen erarbeitet. Viele Fragen wurden schliesslich in einer neuen «Zone mit Planungspflicht» (ZPP) geregelt.

Über diese Zone mit Planungspflicht (ZPP) stimmten die Aarberger am 23. Mai 2019 ab. Das Resultat war eindeutig: Die Gemeindeversammlung nahm die Zonenplanänderung für den Migros-Neubau und den Post-Busbahnhof mit überwältigendem Mehr an. Dank der Änderung ist es jetzt möglich, dichter und höher zu bauen und die Nutzungsflächen für das Gewerbe zu erhöhen.

«Jetzt kann die Migros loslegen», freut sich Gemeinderätin Bourquin. Das Baugesuch wird voraussichtlich Anfang 2020 bewilligt. Läuft alles nach Plan, werden der Migros-Neubau und der neue Post-Busbahnhof bis 2022 gebaut sein.

Information der Gemeinde Aarberg zu den Planungsschritten für den Migros-Neubau und das Bahnhofsareal (2019).

Gemeinde Aarberg profitiert von Mehrwertabgabe

Wer zahlt das alles? Die Kosten für den Migros-Neubau übernimmt natürlich die Migros. Doch auch der neue Post-Busbahnhof kostet die Gemeinde nichts. Möglich macht dies die Mehrwertabschöpfung. Theoretisch müsste Aarberg rund eine halbe Million Franken für den neuen Busbahnhof aufwerfen; der Ertrag aus dem Mehrwertausgleich deckt die Kosten, die die Gemeinde übernehmen müsste, aber ganz. Der Hintergrund: Durch die Zonenplanänderung vom 23.Mai 2019 steigert sich der Wert des Post-Areal-Grundstücks zugunsten der Migros enorm. Diesen Mehrwert muss die Migros ausgleichen. Dank der Mehrwertabschöpfung wird die Gemeindekasse geschont: Die Gemeinde kann das abgeschöpfte Geld für den neuen Postbus-Bahnhof verwenden.

Gute Lösungen mit Lift und Einstellhalle

Auch sonst hat die Gemeinde in den Verhandlungen viel erreicht: Im Migros-Gebäude wird es einen Lift geben, der das Gefälle zwischen dem Bahnhof und dem Altstadthügel überwindet, und der auch ausserhalb der Migros-Öffnungszeiten läuft. Die Einstellhalle für Autos unter der Migros wird auch geöffnet sein, wenn es in der Altstadt Grossanlässe gibt, zum Beispiel ein Stadtfest am Abend. Und Feste sollen in Aarberg auch künftig auf dem Stadtplatz auf dem Altstadthügel gefeiert werden (siehe nachstehender Kasten).

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Auf dem Altstadthügel ist nun die Sanierung des Stadtplatzes geplant. «Wir wollen mit der Sanierung noch mehr Wohnzimmer-Atmosphäre erreichen», sagt Gemeinderätin Bourquin. Schon jetzt ist der Platz eine Begegnungszone.

Die Aarberger Altstadt-Aufwertung

Seit der suboptimalen Standortwahl von Coop hat die Gemeinde bei raumplanerisch relevanten Altstadt-Themen «Gas gegeben», wie Gemeinderätin Bourquin sagt. Ziel ist es, das Zentrum aufzuwerten.

  1. Statt die Altstadt autofrei zu gestalten, wurde eine Begegnungszone mit Tempo 20 geschaffen. Für die weitere Aufwertung des Altstadthügels ist nun die Sanierung des Stadtplatzes geplant. Das Geschäft kommt Ende 2019 vors Volk.
  2. Für den Stadtplatz wurde ein Nutzungskonzept erstellt, in dem die Anzahl und Dauer öffentlicher Anlässe – wie Konzerte und Märkte – geregelt wurde. Es ging etwa darum, Lärm zu vermindern und Zufahrten für Kunden und Gewerbe offen zu halten.
  3. Die Sonderbau-Vorschriften (Überbauungsordnung) für Altstadt-Liegenschaften wurden überarbeitet. Die neue Ordnung lässt dem Gewerbe mehr Spielraum für Geschäfte, die sich erweitern wollen (z.B. ins Nebengebäude). Wohnraum im Erdgeschoss wurde aber auf Wunsch des Gewerbes nicht zugelassen.

Dass in der Altstadt ein Generationenwechsel stattfindet, hilft ebenfalls. Jüngere Gewerbetreibende haben traditionelle Läden, etwa eine Käserei oder eine Metzgerei, neu konzipiert und modernisiert.

Planungsschritte bis zur ZPP 2019

INFORAUM: 1. Bericht über Aarberg (Ende 2016)

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