Aarberg BE: un nouveau souffle pour la vieille ville

La petite ville du Seeland a réussi ce dont rêvent nombre de communes touchées par la disparition des petits commerces: avec Migros, un grand distributeur vient s’installer suffisamment près de la vieille ville pour que les commerces locaux puissent profiter de l'effet d'attraction. Le supermarché Migros n’est pas encore construit, mais l’optimisme est perceptible de toutes parts. En mai 2019, l'assemblée communale a adopté la modification du plan d'affectation nécessaire. Tous les magasins du centre historique sont occupés. Un miracle? Un coup de chance? Peut-être aussi. Mais cette dynamique est avant tout due aux initiatives de citoyens et de commerçants qui veulent prendre en main le destin de leur commune.
Par Annemarie Straumann, lic. phil., journaliste MAZ, MAS en marketing digital

Pourquoi cette densification est-elle si convaincante?

Avec le nouvel édifice de la Migros à proximité de la vieille ville, la commune abat pour ainsi dire sept mouches d’un coup:

  1. Pas d’implantation d’un nouveau grand distributeur loin du centre ou hors du milieu bâti
  2. L’installation de la Migros à proximité immédiate de la vieille ville accroîtra la fréquentation des commerces qui s’y trouvent
  3. La position d’Aarberg comme centre régional est renforcée, ce qui correspond à la stratégie de la commune
  4. Le nouvel édifice de la Migros crée une liaison entre la vieille ville et la gare
  5. Le concours d’architecture accroît la qualité urbanistique (mandats d’étude parallèles)
  6. Le nouveau bâtiment répond à d’autres besoins de la commune: bureau de poste, logements adaptés aux aînés, centre médical, places de stationnement souterraines
  7. La nouvelle construction crée plus de place pour les cars postaux: la gare routière est agrandie et aménagée pour être accessible aux handicapés, et elle ne coûte rien à la commune grâce à la compensation de la plus-value.

Édifiée sur une éminence du Seeland bernois, la vieille ville d’Aarberg fait l’effet d’un décor parfait, tout droit sorti d’un livre d’histoire de l’architecture. Collées les unes contre les autres, les maisons historiques de trois étages aux façades colorées entourent une vaste place.

La vieille ville d'Aarberg est inscrite à l’ISOS. Photos: A.Straumann

Même par un jour gris d’automne, on y découvre un va-et-vient animé ainsi que du trafic motorisé, puisque son centre sert de parking. «Pour les commerces, les places de stationnement sont aussi importantes que l’agréable atmosphère et la diversité de l’offre des magasins», dit Christine Bourquin, pharmacienne sur la place et conseillère communale PLR. Tous les rez-de-chaussée des maisons de la vieille ville sont occupés par des magasins et les étages sont habités. Du fromage au millefeuille en passant par du whisky, des fleurs, des lunettes et des ustensiles de cuisine, les magasins spécialisés de la «Stedtli» («petite ville» en dialecte) ont tout ce qu’il faut. «La petite ville vit», se réjouit Christine Bourquin. C’est en vain que l’on y chercherait des locaux inoccupés.

Bien que certains clients aient donné leur préférence à la nouvelle Coop construite, il y a quelques années, loin de la vieille ville, le nouveau bâtiment Migros prévu à proximité immédiate de la vieille ville devrait toutefois apporter un nouveau souffle à cette dernière.  La commune a délibérément choisi d'implanter la Migros en bordure immédiate de la «Stedtli» afin de pouvoir attirer les clients dans la vieille ville.

Des transformations sont possibles

Il y a quelques années, la situation n’était pas si rose. «On ne savait pas si les commerces réussiraient à survivre dans la vieille ville», se souvient Christine Bourquin. «Beaucoup de magasins étaient tenus par des personnes plutôt âgées, la relève n’était pas assurée, il y avait des locaux inoccupés.» Christine Bourquin, elle, avait sa clientèle. La petite pharmacie qu’elle avait reprise de son père prospérait et elle souhaitait l’agrandir. Pour la nouvelle pharmacie, deux maisons ont été réunies et modernisées, avec l’aval du service des monuments historiques, des services de l’administration et des voisins. Avoir pu réaliser un tel projet dans un centre historique inscrit à l’inventaire fédéral des sites construits d’importance nationale (ISOS) eu l’effet d’un signal. «C’était la preuve que l’on pouvait agrandir un commerce dans la vieille ville et aménager au-dessus des appartements modernes attrayants», souligne Christine Bourquin.

Christine Bourquin
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Christine Bourquin, conseillère communale à Aarberg:

«La commune peut faire beaucoup plus que ce que pensent certains. Elle ne doit pas se contenter de subir le jeu des influences extérieures, mais conduire le jeu de son développement, comme dans le sport.»

Le départ de Coop tire la sonnette d'alarme

Un autre événement clé pour la commune fut l’achat de l’aire de l’ancienne tuilerie par des investisseurs suédois, en dehors de la vieille ville. En 2011, les investisseurs annoncèrent leur projet d’y édifier un grand centre d’achat avec Coop comme locataire principal. L’emplacement, sur l’axe de circulation principal de la ville, était propice. Coop abandonnerait son magasin à l'entrée de la vielle ville, près du pont en bois enjambant l’Aar, pour s’installer plus bas, sur l’aire de la tuilerie. Les commerçants de la vieille ville craignaient de perdre des clients, car rares seraient ceux prêts à monter à pied vers la vieille ville. La dénivellation n’a beau être que de cinq à huit mètres, pour des personnes qui font leurs courses, un escalier raide, c’est trop.

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La vieille ville d'Aarberg est située sur une colline, accessible en partie par des escaliers raides.

A cette époque, face au projet Coop en dehors de la vieille ville, les commerçants concernés, dont la pharmacienne Christine Bourquin, ne restèrent pas les bras croisés. Organisés au sein de l’association Vereinsverband Aarberg (VVA), ils posèrent trois conditions: premièrement, pas de concurrence frontale entre les détaillants de la «Stedtli» et les magasins qui s’installeront dans le nouveau centre Coop. Deuxièmement, les commerçants locaux devaient pouvoir ouvrir une filiale dans le centre d’achat. Troisièmement, une liaison sans obstacles devait être réalisée entre le centre d’achat et la vieille ville, sans escaliers. Ce n’est que si ces conditions seraient remplies que les acteurs concernés donneraient leur accord au changement d’affectation nécessaire pour ériger le centre commercial. Et c’est ce qui se passa. «Le Conseil communal a su rester ferme lors des négociations avec Coop et les investisseurs», loue rétrospectivement Christine Bourquin.

Du moins les deux premières exigences ont-elles été remplies. La troisième attend encore une solution, car l’idée d’un ascenseur en verre le long des remparts n’a pu se réaliser, malgré les promesses de financement des investisseurs suédois. L’«Aarberg Center» et sa grande Coop a néanmoins vu le jour sur le site de l’ancienne tuilerie et a été inauguré en 2015. Décidée à prendre le taureau par les cornes, la pharmacienne y a ouvert une filiale.

Aarberg steile Treppe zum Stadtplatz
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Un escalier mène du Coop-Center à la colline de la vieille ville.
Aarberg Falkenbrücke
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Le pont «Falkenbrucke» illustre l'emplacement élevé de la vieille ville.

Tirer les leçons d’une négligence

Cette expérience a laissé un souvenir plus que mitigé. Il était bien sûr réjouissant que Coop investisse à Aarberg. Mais le site choisi, à l’écart de la vieille ville, «n’est pas un enrichissement pour les commerçants du centre historique», constate Christine Bourquin. La commune avait manqué l’occasion de proposer aux investisseurs un emplacement plus approprié.

Coop-Shoppingcenter in Aarberg an der Hauptstrasse
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Au pied de la colline de la vieille ville d'Aarberg, le centre Coop qui a ouvert ses portes en 2015.
Schlafende Katze auf Aussensofa
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Autrefois, la Coop animait la vieille ville. Aujourd'hui, c'est le calme qui règne.

2011: Identifier un meilleur site

Car un meilleur site existait. Une analyse du Réseau vieille ville, le centre de compétence et de conseil géré par EspaceSuisse, avait montré en 2011 qu’une aire appartenant à la Poste, à proximité immédiate du centre ancien, serait idéale pour un grand distributeur. Située au pied de la pente entre la gare et la vieille ville, elle accueille un bâtiment gris partiellement utilisé par la Poste. Dans leur analyse de la ville, les experts recommandaient un bâtiment neuf ingénieusement conçu, avec des surfaces commerciales au premier étage et une entrée principale au niveau de la vieille ville ainsi qu’un accès au niveau de la gare. Un tel projet fournirait en même temps une solution pour un autre problème rencontré par la commune, puisqu’il permettrait de repenser la gare des cars postaux devant le bâtiment de la Poste, devenue entretemps trop petite.

2014: Saisir l’opportunité qu’offrait une Migros

Cette analyse venait trop tard pour Coop, mais pas pour Migros. À cet égard, Aarberg a eu de la chance que Migros ait aussi été à la recherche d’un emplacement dans la commune. Jusqu’ici, la Fédération des Coopératives Migros n’y avait qu’un Denner, situé assez loin, entre une zone industrielle et une zone résidentielle.

Cette fois-ci, la pharmacienne, Christine Bourquin, et les citoyens proches de l’association VVA prirent l’initiative suffisamment tôt: au printemps 2014, la VVA contacta Migros et lui proposa de négocier avec la Poste sur le bien-fonds concerné. Selon Christine Bourquin, la Coopérative Migros Aar a tout de suite été partante, alors que la Poste a d’abord refusé. En novembre 2014, une lettre adressée conjointement par EspaceSuisse (VLP-ASPAN) et le Conseil communal d’Aarberg à la Poste Suisse réussissait à faire bouger les choses. Migros et la Poste entamèrent des négociations.

2016: Migros achète le site à la Poste

Ces négociations aboutirent en février 2016 et permirent à Migros d’acheter le site à la Poste. Lors d’une soirée d’information pour les habitants, le Conseil communal expliqua au public venu nombreux que Migros planifie sur le site la construction d’une filiale avec 1000 m2 de surface de vente. L’actuel bâtiment sera démoli.

À l'époque, il était prévu que le nouveau bâtiment soit achevé en 2019. Cependant, en raison de discussions importantes sur les implications possibles pour le trafic autour du nouveau bâtiment Migros, tout a été retardé. Le nouveau calendrier prévoit maintenant que la construction sera achevée d'ici 2022. Les coûts sont estimés à 12 millions de francs.

Aarberg Altstadt Lage des Postareals
La carte révèle la fonction urbanistique de la future Migros: elle sera un trait d’union entre la gare, au pied de la pente, via le pont «Falkenbrücke» et la vieille ville. Graphique : J. Poux, EspaceSuisse

Pose des principaux jalons de la planification Migros-commune

Fin 2014, la Coopérative Migros Aar et la commune ont conclu une convention de planification, qui règle la collaboration possible et la procédure. La convention clarifie ce que les bases de planification existantes permettraient de construire sur le site et ce qui devrait être adapté en fonction des besoins de la Migros. La commune a aussi exprimé ses conditions: la nouvelle construction doit être reliée à la «Stedtli» et s’intégrer au site historique bâti.

En automne 2015, Migros a élaboré un programme pour une procédure de mandats d’étude parallèles (conformément au règlement SIA 143). Trois bureaux d’architecture furent ensuite invités afin de trouver le meilleur projet. Pour le nouveau bâtiment, les architectes devaient tenir compte de l’urbanisme et de la conservation des monuments historiques et proposer aussi des solutions pour les questions relatives à l'équipement, notamment la livraison de la marchandise par camion, les places de stationnement, les liaisons avec la vieille ville pour les piétons et les cyclistes et la gare routière devant le bâtiment. La commune était représentée dans le jury ainsi que dans un organisme d’accompagnement qui a proposé des idées lors d’ateliers.

Le projet gagnant a convaincu les deux parties

En 2016, le projet gagnant a été présenté en août par Migros Aar et le Conseil communal. Il prévoit un nouvel édifice lumineux de plusieurs étages abritant un supermarché Migros, une filiale de la Poste, un Denner et d’autres fournisseurs de services. Le nouveau complexe comprendra également des logements adaptés aux aînés – dont Aarberg a aussi besoin – et un centre de santé. Des escaliers roulants, des ascenseurs et des chemins permettront d’accéder au centre historique, plus en hauteur et – point essentiel – l’entrée principale de la Migros est prévue au niveau de la vieille ville.

«Nous avons ainsi atteint notre objectif de garantir un raccordement optimal avec la vieille ville et d’accroître la fréquentation du centre historique», résumait le conseiller communal Samel Gauler devant les habitants de la commune en août 2016. Et Christine Bourquin, en charge de l’économie au conseil communal depuis 2012, de rajouter: «Le projet de construction correspond exactement à la vision formulée il y a quelques années par l’association VVA».

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Représentation virtuelle de la future Migros sur l’actuel site de la Poste. Illustration du projet lauréat, avec un accès direct à la vieille ville. Source: Swiss Interactive AG
Aréal de la Poste à Aarberg 2016
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L’actuel batiment de la Poste avec la gare des cars postaux à Aarberg ( (2016).
Aarberg le projet de la nouvelle Migros
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Le nouveau bâtiment de la Migros avec la nouvelle gare des cars postaux en face. Il remplacera celui de la Poste.

Faire venir un grand générateur d'affluence dans la vieille ville

Migros s’est aussi montrée satisfaite en 2016. Heinz Rüedi, responsable des Centres commerciaux et de l’immobilier à Migros Aar, a salué la collaboration avec la commune ainsi que l’emplacement: «Il n’est pas évident pour un grand distributeur de pouvoir s’installer dans la vieille ville», constatait-il devant les habitants.

Et il sait de quoi il parle. «Il y a 40 ans, Migros avait déjà voulu s’installer dans la «Stedtli», raconte Christine Bourquin, «mais à l’époque, la commune s’y était opposée, craignant un évincement des petits commerces». Aujourd’hui, l’exemple de plusieurs localités montre que les commerces et les restaurants du centre profitent de la clientèle générée par la présence d’un grand distributeur – et inversement. Ou, comme le formulait Gianni Chini, l’architecte du projet retenu, lors de la présentation de celui-ci aux habitants: «Prendre un café après les achats à la Migros? Pas de problème, puisqu’il suffira de quelques pas pour aller de la Migros à la vieille ville».

«C'est notre plus grand succès à nous, la commune: Migros s'installera là où nous le souhaitions, près de la gare CFF et de la gare routière, avec un accès direct à la Stedli»
Christine Bourquin, conseillère communale, fin mai 2019

2019: une nouvelle ZPO réglemente la densification et les questions liées au trafic

Il faudra encore un peu de temps pour mettre en en œuvre le projet lauréat. En effet, la réglementation fondamentale en matière de construction en vigueur depuis peu ne permettait pas de réaliser la densification souhaitée avec un nombre de surfaces commerciales nettement plus élevé et un centre commercial. Comme pour le projet Coop, une modification du plan d’affectation était nécessaire dans le secteur de l’aire de la Poste. Après 2016, il s’était avéré qu'un certain nombre de questions liées au transport devaient encore être clarifiées en détail. En effet, la commune ne souhaitait pas uniquement implanter une nouvelle Migros, mais également une gare routière et améliorer les conditions de circulation dans le secteur de la gare CFF. Il s’agissait d’agrandir l’ancienne gare routière (place pour six bus) et de l’adapter aux personnes à mobilité réduite; il convenait ensuite de rendre l’axe délicat situé entre la gare CFF, la rue cantonale et le bâtiment de la Migros plus sûr pour les piétons, où une zone 30 km/h était en outre prévue. La population craignait que la nouvelle Migros génère un surcroît de trafic et de nuisances de la part des livraisons de marchandises par des camions.

Toutes ces questions ont été discutées de façon intensive et des solutions ont été élaborées sur la base d’études. La plupart de ces questions ont été finalement réglées dans le cadre d’une nouvelle zone à planification obligatoire (ZPO).

La population d’Aarberg a été appelée aux urnes au sujet de cette ZPO le 23 mai 2019. Le résultat a été clair: l’Assemblée communale a accepté la modification du plan d’affectation à une large majorité en faveur de la nouvelle Migros et de la gare routière. Grâce à cette modification, il est désormais possible de construire de façon plus dense et en hauteur, ainsi que d’augmenter les surfaces dévolues aux commerces.

«Migros a maintenant le feu vert, se réjouit la conseillère communale, Christine Bourquin. L'autorisation de construire devrait être délivrée début 2020. Si tout se déroule sans accroc, la nouvelle Migros et la nouvelle gare routière seront terminées en 2022».

Informations de la commune d'Aarberg sur les étapes de planification du nouveau bâtiment Migros et de la zone de la gare (2019).

La compensation de la plus-value: une manne pour la commune

À qui va la facture? Naturellement, à Migros pour ce qui est du nouveau bâtiment. S’agissant des coûts liés à la nouvelle gare routière, la commune n’aura pas à puiser dans sa caisse grâce au prélèvement de la plus-value. Théoriquement, Aarberg devrait prendre à sa charge environ un demi-million de francs. Or, sa part est entièrement financée par le prélèvement de la plus-value réalisée par Migros. En effet, avec la modification du plan de zones du 23 mai 2019, la valeur du terrain de l’aire de la Poste a considérablement augmenté en faveur de la Migros. Cette dernière a dès lors dû compenser cette plus-value. Grâce à cette opération, les finances communales ont été épargnées et la commune a pu utiliser l’argent résultant de la plus-value pour financer la nouvelle gare routière.

Des solutions idéales avec un ascenseur et un parking souterrain

Lors des négociations, la commune a su tirer son épingle du jeu: la Migros sera équipée d’un ascenseur qui reliera la gare, au pied de la pente, à la vielle ville. Celui-ci sera également en service en dehors des heures d’ouverture du supermarché. De même, le parking souterrain sera ouvert au public lors d’importantes manifestations organisées, en soirée, dans la vieille ville (cf. encadré ci-dessous).

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La place principale, «Stadtplatz», située sur la colline de la vieille ville, doit maintenant être requalifiée. «Par cette démarche de valorisation, nous souhaitons créer une ambiance encore plus chaleureuse», explique la conseillère communale Christine Bourquin. À l’heure actuelle, la place est déjà une zone de rencontre.

Valorisation de la vieille ville d’Aarberg

Depuis le choix inopportun du site d’implantation pour le centre Coop, la commune «a donné un coup d’accélérateur» en ce qui concerne les questions d’aménagement liées à la vieille ville, comme l’explique la conseillère communale Christine Bourquin. Le but est de mettre le centre en valeur.

  1. Plutôt que d’interdire la circulation, une zone de rencontre a été créée et la vitesse maximale fixée à 20 km/h.
  2. La future valorisation prévoit l’assainissement de la place principale, «Stadtplatz». Le projet sera soumis à la population à la fin de l’année 2019.
  3. Un concept d’utilisation a été établi pour la place et règle le nombre et la durée des manifestations publiques comme les concerts ou les marchés. Il s’agissait notamment de diminuer le bruit et de préserver l’accès de la place aux clients et aux commerçants.
  4. Le plan d’affectation spécial pour les biens-fonds de la vieille ville a été révisé. Le nouveau règlement laisse davantage de marge de manœuvre aux commerces qui souhaiteraient s’étendre (par exemple dans le bâtiment voisin). Par ailleurs, à la demande des commerçants, les rez-de-chaussée ne seront pas transformés en surfaces habitables.

Le changement de main d’une génération à l’autre auquel on assiste dans la vieille ville aide aussi. Des jeunes commerçants ont ouvert des commerces traditionnels (laiterie, boucherie) en les modernisant et en y introduisant un nouvel esprit.

Étapes de la planification jusqu'au ZPO 2019

Inforum: 1er rapport sur Aarberg (fin 2016)

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