L’aire Merker à Baden AG L’affectation provisoire, une voie à suivre

L’exemple de la revalorisation de l’aire Merker à Baden, grâce à une affectation provisoire, est stimulant à maints égards. À l’origine, il était prévu de faire table rase du passé industriel et de construire du neuf. La famille propriétaire a heureusement abandonné cette idée au profit d’un savant mélange entre conservation de l’existant et nouvelles constructions. La réaffectation est convaincante du point de vue social, économique et de l’utilisation de l’espace.
Von Matthias Bürgin, géographe, büro metis, Bâle

Les principaux élément qui ont fait de l`affectation provisoire de l`aire Merker, à Baden un succès, sont:

  • La mise en réseau avec la ville existante
  • La création d'une plus-value était plus importante que la maximisation du rendement pour les propriétaires.
Au cœur de la cour Merker Baden
Au cœur de la cour, l’espace public dévolu à la restauration, aux rassemblements et aux marchés aux puces (Photo: Johanna Encrantz)

En 1991, l’entreprise Merker AG a cessé la production de lave-linge et autres appareils électroménagers. Les propriétaires ont abordé la question de l’affectation future du site avec soin et intelligence. Conscients du temps que prendrait la mise au concours et l’établissement d’un plan d’aménagement de détail pour la réaffectation du site, ils ont néanmoins lancé le processus. Parallèlement à cette démarche, ils ont toutefois demandé et obtenu une autorisation provisoire pour un changement d’utilisation.

Vue aérienne Merker 1992
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1992, vue aérienne en direction du nord: on reconnaît bien le pourtour de la cour Merker. De ce côté-ci de la ville, la gare n’a pas encore de visage. (Photo: bibliothèque de l’EPFZ, image d’archive / photographe: Comet Photo AG, Zurich)

Vue aérienne Merker 2011
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En 2011, le secteur ouest de la gare est réaménagé. L’aire Merker, décentrée et élargie par la construction de logements trouve un lien urbanistique avec la gare et le centre-ville (Photo: © VBS)



Ils ont ensuite investi cinq millions de francs dans une remise en état sommaire du site, afin que les locaux vides puissent être loués à titre d’affectation provisoire. Cette mesure avait pour but d’éviter que le site ne soit occupé illégalement ou ne subisse des déprédations.

Un effet qui perdure

Les propriétaires ont activement cherché des locataires, mais ont aussi été submergés par des demandes spontanées d’utilisateurs intéressés. C’est ainsi que les locaux ont rapidement trouvé preneurs, principalement auprès d’artistes et artisans de la région. La mixité des locataires n’était pas prédéterminée, elle est le fruit du hasard. Les nouveaux occupants ont été attirés par les locaux inspirants d’un site en transition ainsi que par les loyers relativement bas. L’ancien site industriel est devenu un lieu à même de stimuler la créativité et la vie sociale de Baden. Un effet qui perdure.

Réaffecter plutôt que recommencer à zéro

En 1996, la ville de Baden autorisait un premier plan d’affectation spécial privé soumis par les Merker, dont la stratégie était de faire table rase du passé en vue d’un nouveau projet. Ce plan n’a jamais été concrétisé. En effet, suite à une étude sur l’histoire de l’architecture à cet endroit, les autorités ont souhaité pouvoir conserver la cour de 90 mètres sur 60. Il semblait judicieux de garder ce témoignage du passé industriel de la ville. S’y ajoutait la constatation qu’une utilisation provisoire permettait d’atteindre leurs objectifs de développement urbain en créant un ensemble satisfaisant du point de vue socio-spatial.

 

Baden Merker la cour réaménagée
La cour réaménagée comprend un revêtement en béton, agrémenté d’un «tissage» réalisé par l’artiste Beat Zoderer. (Photo: Matthias Bürgin)

Une partie de la famille Merker a repris une participation majoritaire au capital-actions avec l’idée de sauver le site de la démolition. Contredisant le premier plan adopté, les propriétaires et la ville se sont entendus sur l’adoption d’un nouveau plan d’affectation spécial. Cette fois, il a été élaboré par la commune et assorti de conditions spéciales.

Adopté par le Conseil d’Etat en 2003, il prévoyait une réaffectation en douceur de la cour Merker et la réalisation d’un lotissement comptant 45 appartements en copropriété construit en droit de superficie. Il fallut pour cela détruire d’anciennes halles de fabrication et mettre un terme à quelques utilisations provisoires. Les parties concernées du site ne se prêtaient de toute manière pas bien à la poursuite des locations. La rénovation soigneuse (isolation thermique, fenêtres, division des pièces) qui s’en suivit constitua la base de la pérennisation de l’affectation provisoire de la cour Merker. Les propriétaires, rebaptisée Merker Liegenschaften AG par l’entreprise Merker AG, considèrent la préservation des traces historiques comme une qualité importante.

Le plan d’aménagement de Merker de 1996
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Le plan d’aménagement de 1996 prévoyait une solution «tabula rasa» avec une SBP maximale de 31'000 m2. (Plans: ville de Baden, schéma: F. Wyss, VLP-ASPAN)

Plan d’aménagement de Merker de 2002
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Dans le second plan d’aménagement de 2002, la cour Merker est conservée. De nouvelles constructions sont prévues à l’ouest, combinées avec un échange de terrain au nord, afin de permettre une même utilisation. (Plans: ville de Baden, schéma: F. Wyss, VLP-ASPAN)

Professionnalisme et communication

Durant toutes ces années, c’est un prestataire professionnel de services immobiliers, sensibilisé à la particularité de cette tâche, qui s’est chargé de la mise en location. Pratiquement aucun local n’est resté vide. Quelques artisans, qui souhaitaient se développer ou qui préféraient des conditions plus traditionnelles (p.ex. un accès direct ou une meilleure visibilité), ont déménagé. L’engagement de la famille propriétaire est exemplaire: elle n’a pas seulement formulé des directives claires sur la nature des locataires souhaités, mais continue de décider à qui les locaux peuvent être loués. L’objectif est d’éviter les locataires intéressés seulement par le cadre «tendance» ou les sociétés «boîtes aux lettres», et de trouver des affectations qui génèrent de la présence et animent le site. L’aire Merker s’est muée en centre dédié à l’architecture, à la création, à la communication et aux services.

Communication processus de rénovation

L’assainissement a été organisé de manière à éviter le déménagement des locataires. Ces derniers n’ont jamais été organisés de manière formelle, mais ont toujours eu la possibilité d’exposer leurs requêtes aux propriétaires, généralement avec succès. Un «jour fixe» hebdomadaire instauré pendant la période des travaux est venu compléter le soin apporté à la communication. Alors que la situation s’est maintenant régularisée, une personne engagée par les propriétaires continue d’encadrer les locataires – en sus de la régie immobilière – que ce soit lors des rares déménagements ou pour gérer certains aspects interpersonnels.

Les qualités urbaines renforcent l’image

Pour les autorités de la ville de Baden, l’affectation provisoire est un enrichissement et un complément bienvenu de la vie et de l’activité urbaine. En effet, la magie a rapidement opéré, transformant l’ancien site de production en une «fabrique à idées», au cœur d’un microcosme citadin. Les affectations tournées vers le public comme le théâtre «am Brennpunkt» et le local de culture pour la jeunesse «Merkker» ont tôt fait d’attirer un public varié, contribuant de manière essentielle au rayonnement suprarégional des lieux. Pour la ville de Baden et son agglomération, l’aire Merker est ainsi parvenue à remplacer l’ancienne usine dans son rôle d’élément proche du centre, porteur d’une image positive pour la ville de Baden et son agglomération.

La flexibilité gage de succès

La stratégie parallèle des propriétaires – préserver et développer – a fait ses preuves. Les investissements de la première remise en état ont été rapidement amortis. Les affectations provisoires de la cour Merker, rénovée en douceur, se sont avérées rentables et une source de revenus précieuse pour la période de planification. Le succès du plan d’affectation réalisé dans un deuxième temps et la régularisation de l’affectation temporaire de l’aire Merker reposent sur le fait que les propriétaires et la commune ont collaboré de manière engagée sur le long terme et qu’ils ont fait preuve d’une grande flexibilité.

Affectation transitoire

Il est intéressant de constater que le changement d’affectation définitif a finalement permis non seulement de conserver une partie de la substance bâtie, mais aussi une grande partie de l’utilisation provisoire du site tout en garantissant la rentabilité au niveau économique. Les locataires ont pu, quant à eux, mettre à profit ce temps de transition pour s’établir et renforcer leur base financière. Ils peuvent désormais assumer les nouveaux loyers, plus élevés, mais équilibrés (actuellement 140-180 CHF/m2/an, contre 50-200 CHF/m2/an auparavant).

Le public comme moteur urbain

Aujourd’hui, dix ans après la régularisation de l’exploitation temporaire, de nombreux locataires de la première heure sont toujours présents. Même si, après 27 ans, l’envie d’expérimenter s’est quelque peu atténuée, l’aire Merker continue d’inspirer la vie publique et culturelle de la ville de Baden. C’est notamment le cas de Fantoche, le festival international du film d’animation, qui y a établi ses bureaux et son centre, très apprécié.

 

Fait étonnant, jusqu’en 2008, l’offre gastronomique était inexistante, alors qu’aujourd’hui les deux restaurants «Spedition» et «Rampe» – ce dernier a repris les locaux de «Merkker» – jouent un rôle important dans la fréquentation du site. Au même titre que les locaux événementiels de la Stanzerei, qui accueillent aussi des activités culturelles. L’ouverture publique, importante pour l’aspect social et politique, se met également en place grâce à la possibilité de traverser la cour, un point non négociable figurant dans le plan d’affectation, et aux manifestations qui y sont organisées.

La cour Merker Baden Durant Fantoche
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Durant la période du festival, l’esplanade sert de lieu d’accueil et la cour Merker de coulisses attrayantes. (Photo: Johanna Encrantz)

Alliance réussie de deux mondes

Le développement de l’aire Merker se distingue par la combinaison des meilleurs éléments issus de deux mondes différents. Ce qui méritait d’être conservé l’a été, et ce qui ne présentait pas de potentiel d’affectation a été transformé. La conservation et l’assainissement de la cour Merker pour l’ouvrir au public sont durables dans le meilleur sens du terme, car à la fois écologiques, économiques et sociaux. En créant également des logements, les propriétaires ont suivi une voie inédite, tant sur le plan de l’aménagement que de l’économie. Passé et présent se mêlent l’un à l’autre, que ce soit par l’image ou par les échanges tissés entre eux. Cinq appartements du parc Merker sont habités par des locataires de la cour attenante, en harmonie avec la philosophie de la ville qui veut que les déplacements restent courts.

Alors que 300 personnes travaillaient dans les halles de production, elles sont aujourd’hui près de 200. S’y ajoutent une centaine d’habitants. D’autres affectations sont encore prévues.

Le complexe résidentiel de Merker-Park
Le complexe résidentiel de Merker-Park (45 copropriétés en droit de superficie) occupe l’espace de l’ancien bâtiment industriel à l’ouest de la cour Merker. Le bâtiment offre une profondeur de 27 m à tous les appartements. (Photo: Matthias Bürgin)

Deux aspects ont été décisifs pour le succès et l’importance du développement de l’aire Merker: l’imbrication entre la ville existante et la concentration inhabituelle d’affectations créatives a généré une nouvelle essence urbaine. Le processus suivi par l’aire Merker a stimulé l’ensemble du développement côté gare, auparavant «ville interdite», la rendant à nouveau fréquentable, et même accueillante et créatrice d’identité. Ce processus n’aurait pas été possible si les propriétaires n’avaient pas renoncé à miser sur un rendement maximum. On sait que pour améliorer l’acceptation du développement vers l’intérieur et de la densification, il est nécessaire de créer des plus-values qualitatives. C’est exactement ce qui a été fait pour l’aire Merker.

Baden Merker Espaces généreux
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La cour Merker offre des espaces généreux et clairs, avec ou sans séparations. (Photo: mise à disposition par Merker Liegenschaften AG)

Baden Merker espaces généreux
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La cour Merker offre des espaces généreux et clairs, avec ou sans séparations. (Photo: mise à disposition par Merker Liegenschaften AG)

Régularisation

Le terme de régularisation désigne un processus conduisant à une existence durable. Dans le cas des affectations provisoires, cela signifie que les projets conçus à l’origine comme temporaires se transforment en affectation régulière.

Les affectations provisoires ne se régularisent pas d’elles-mêmes, mais sous l’action des propriétaires, des acteurs concernés ou des franges de population intéressées. Les raisons d’une régularisation sont multiples: il est possible que le propriétaire abandonne ses intentions de développement d’origine (démolition et nouvelles constructions), que ce soit par manque de moyens financiers ou d’idées, ou parce que le résultat et le rayonnement de l’affectation provisoire s’avèrent convaincants sans pour autant être déficitaires. Inversement, les locataires ou le public peuvent s’opposer à un changement d’affectation, par exemple en refusant d’abandonner et en souhaitant conserver des loyers avantageux ou la valeur ajoutée apportée par l’affectation provisoire à la société civile.

En Suisse, les affectations provisoires qui se sont régularisées ont toujours connu une évolution positive pour toutes les parties impliquées.

 

La Parole à Rolf Wegmann

Rolf Wegmann
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Rolf Wegmann est aménagiste HS et travaille depuis 1982 pour la ville de Baden, d’abord comme spécialiste du trafic dans le cadre de la planification urbaine, puis comme responsable de la planification du développement dès 1996 et chef de section du développement urbain dès 2017.
«Un quartier citadin fabuleux et vivant est apparu»
Rolf Wegmann

Monsieur Wegmann, quels aspects du développement vers l’intérieur sont particulièrement importants à l’heure actuelle à Baden?

Le développement vers l’intérieur est un thème d’actualité. D’après les prévisions pour 2040 de la Confédération et du canton, la population va passablement croître et nous attendons également une forte augmentation des places de travail. Or, la surface affectée à l’urbanisation est déjà largement construite. Cela signifie que nous devrons absorber cette augmentation en développant vers l’intérieur, notamment par le biais de plans spéciaux d’affectation. Le défi est de préserver voire d’augmenter parallèlement la qualité. Un projet architectural ne suffit pas, il est nécessaire d’intégrer la composante sociétale et de créer des espaces libres. Sur le plan politique, nous devons démontrer que nous créons davantage de qualité, pas seulement pour l’investisseur mais aussi pour les gens qui habitent et vivent ici.

Quelles sont les particularités propres à Baden?

La planification Baden-Nord a démarré en 1989, après la fusion de BBC et d’Asea, devenues ABB (le 10 août 1987). Elle a conduit à la restructuration et à la réaffectation de cette zone par l’autorisation, en 1993, de construire le bâtiment de bureaux «Konnex» de Theo Hotz, primé par la suite, ainsi que par le plan de construction et d’affectation révisé de 1994. On n’a jamais fait table rase, bien que parfois on en ait eu l’intention: mais la ville a toujours défendu l’idée qu’il fallait laisser les choses en place tant que la preuve n’était pas faite qu’elles seraient remplacées par quelque chose de mieux. L’aire Merker jouxte la zone de Baden Nord. Sa transformation a commencé un peu avant. Au début, l’idée était de la reconstruire complètement. Il a fallu attendre la planification de Baden Nord et une expertise architecturale pour qu’un revirement se produise. Dès lors, le quartier Merker fut reconnu comme un témoin du passé architectural et de l’essor industriel à la fin du 19e siècle. En raison de ce retournement de situation, le plan d’affectation spécial de 1996 n’a pas été réalisé. Dans la famille Merker aussi, la perception a changé. Ce n’est pas tant l’architecture que le développement des utilisations qui était alors au centre de l’intérêt.

«C’est tout l’art de la famille Merker d’être parvenue à créer ce mélange d’économie créative et d’artisanat.»
Rolf Wegmann

Les utilisations sont-elles plus importantes que la construction?

Les densifications, constructions et augmentations des possibilités de construire vont certainement se poursuivre. Mais il s’agit aussi de veiller aux utilisations et à leur développement. La ville n’a d’ailleurs qu’une influence limitée à ce niveau. Notre intérêt est de permettre une offre aussi variée que possible, multiforme, urbaine et attrayante. Ce qui caractérise notre ville, c’est ce foisonnement d’activités dans un espace réduit. Il la rend intéressante, et attire les gens en ville. Merker est un bel exemple de réussite.

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Sur ce plan des rez de la cour Merker, on voit que les dimensions des espaces sont très variées. Cela permet les utilisations les plus diverses et contribue à une mixité fonctionnelle attrayante. (Plan: Zulauf & Schmidlin Architekten, Baden)

Est-ce que Merker a été une sorte de modèle pour d’autres projets à Baden?

Merker n’a pas été un pionnier, il y avait déjà des projets similaires. Mais la taille et la situation du site sont particulières: c’est comme un petit quartier en soi, qui rayonne. Et qui montre que garder l’existant peut rimer avec développement. Avec Merker, les utilisations ont progressé continuellement. La famille Merker a veillé au terreau nécessaire pour qu’une telle diversité puisse apparaître. La profondeur de l’intervention était modeste au début: une rénovation, rien de plus que le nécessaire. Malgré cela, le concept général du développement de l’ensemble existait déjà.

Si vous faisiez un sondage dans la population sur la manière dont le développement vers l’intérieur doit avoir lieu, on vous dirait certainement qu’il faut procéder comme pour l’aire Merker. L’accent doit être mis sur le caractère du quartier et il faut faire preuve de retenue.

Vous avez évoqué les qualités de l’aire Merker. Dans quelle mesure l’affectation provisoire y a-t-elle contribué?

A mon avis, l’affectation provisoire était le point de départ naturel et la condition de la situation actuelle. Les «solutions intermédiaires» sont désormais devenues des affectations régulières. C’est tout l’art de la famille Merker, qui est parvenue à créer et à préserver, par une surveillance habile du microcosme, ce mélange d’économie créative et d’artisanat: une mosaïque d’utilisations avec un espace public dans la cour a permis l’éclosion d’un quartier citadin animé, que la gastronomie contribue à rendre attrayant. Un petit coin urbain et pétillant.

Quelle a été l’influence de Merker sur le développement de la ville?

L’infrastructure créée lors du développement de la gare a permis de franchir la ligne ferroviaire. Le secteur qui se trouvait auparavant derrière la gare a désormais plus de poids, il est devenu urbain. Avec Merker, ce côté de la ville a gagné une certaine force d’attraction, c’est devenu un lieu public.

Les habitants craignent la densification. Ils imaginent y perdre en qualité, voir disparaître des espaces libres, être soumis à plus de stress. Nous devons démontrer que le développement vers l’intérieur peut, au contraire, améliorer la qualité, p. ex. par l’accroissement de la diversité des utilisations. Merker est un bon exemple à cet égard.

«Nous devons démontrer que le développement vers l’intérieur peut améliorer la qualité, p. ex. par l’accroissement de la diversité des utilisations.»
Rolf Wegmann, aménagiste HS, chef de section du développement urbain de la ville de Baden

Comment évaluez-vous le lien entre affectations provisoires et développement urbain?

Ce lien existe, c’est certain! Les affectations provisoires donnent la possibilité de faire de nouvelles expériences, de tester des idées, le tout avec des locataires payant un loyer. Aujourd’hui, Baden manque de friches de ce genre, alors que le besoin de spontanéité est toujours présent. Il ne faut pas seulement des solutions «prêtes à l’emploi» et réglementées, mais aussi des lieux qui permettent d’expérimenter.

Il y a dix ans, le temporaire s’est pérennisé chez Merker. Quelles différences constatez-vous?

Personnellement, je n’en vois pratiquement pas. L’idée de base du quartier a été conservée. De nombreuses utilisations ont débuté comme start-up et sont maintenant bien établies, mais la diversité perdure. Ce qui est nouveau, c’est l’accessibilité publique nettement perceptible offerte par la cour évidée. Dans l’ensemble, le dynamisme et l’innovation se sont peut-être apaisés au fil des ans. Lors de changements de locataires, les propriétaires vérifient cependant toujours que les nouveaux arrivants s’intègrent au cadre existant, et j’ai entendu dire qu’ils discutaient beaucoup avec les gens sur place.

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L’entrée de la cour Merker durant l’affectation provisoire: à gauche la conciergerie, à droite l’atelier. L’accès à la cour était autrefois fermé par un portail. (Photo: mise à disposition par Merker Liegenschaften AG)

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L’assainissement de la cour Merker n’a nécessité que des interventions minimales en façade. La conciergerie accueille actuellement le siège social du festival du film d’animation Fantoche. L’accès à la cour intérieure est public. (Photo: mise à disposition par Merker Liegenschaften AG)

Du provisoire devenu pérenne, est-ce bon du point de vue financier?

Aujourd’hui, beaucoup de villes s’inquiètent pour leurs finances. La croissance de la population ne suffit pas à garantir la santé financière d’une cité. Que signifie une aire de ce genre à Baden, comparé à un lotissement conventionnel? Nous n’avons jamais relevé de chiffres, mais j’ose prétendre qu’un tel quartier est également intéressant du point de vue financier pour la ville. Les PME présentes sur place profitent les unes des autres. Avec les fournisseurs et les clients, des cycles économiques locaux sont ainsi apparus. Le réseau rayonne par ailleurs aussi dans les zones limitrophes.

Le fait de créer un réseau rend-il le projet plus porteur?

Oui, j’en suis convaincu. De manière générale, un réseau permet de gagner en stabilité et en variété. À Baden, malgré la diversification, nous dépendrons toujours beaucoup du secteur de l’énergie. Il reste une source d’impulsions importante pour les secteurs de la haute technologie hors de l’industrie électrique. Des structures comme Merker et ses petites niches, diversifiées et variées, sont moins sensibles aux influences perturbatrices de l’extérieur. L’unité de cette structure modeste lui permet de perdurer.

Quelle/Erstpublikation: INFORAUM 2/2018, Magazin für Raumentwicklung (Hrsg: EspaceSuisse). Siehe auch "Dokumente" am Ende diese Seite.

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