Winterthur, Lagerplatz: Affectation transitoire 1991–2009

Sur l'immense site Sulzer (Sulzerareal) à Winterthur dans le canton de Zürich, l'affectation transitoire s'est concentrée sur le Lagerplatz, la place dite de stockage. Les structures spatiales et la mixité optimale de locataires ont permis un renouveau permanent, ce qui a fait du Lagerplatz la partie la plus réussie du projet de reconversion du site Sulzer. Grâce à la vente à une fondation, le site pourra être développé de manière durable.

Données clé de l'affectation transitoire du Lagerplatz à Winterthur

  • Adresse: Lagerplatz, Zur Kesselschmiede, Tössfeldstrasse  8400 Winterthur.
  • Propriétaires: Jusqu'en 2008 : Sulzer Immobilien SA / La Poste Suisse. A partir de 2009 : Caisse de pension Fondation Abendrot.
  • Administration: Gestion technique par Vivo Immobilien AG. Gestion administrative par Abendrot Immobilien AG.
  • Situation: Métropolitain, central, à 600m de la gare, carte
  • Surface du site: 4.6 ha, correspond à env. 1/6 du site Sulzer.
  • Surface utile: Affectation transitoire: 37'000 m2, Reconversion max. possible: 92'700 m2.
  • Structure: Divers bâtiments de grande et moyenne taille (20 bâtis, construits de 1894 à 1954) : halles de production, ateliers, bâtiments de laboratoire, magazines.
  • Ancienne affectation: Production et logistique de l'usine de machines.
  • Affectation transitoire: Haute école/formation, thérapies, bureaux, services, artisanat, commerce, boutiques, activités culturelles et artistiques, sport, gastronomie (plus de 100 locataires).
  • Durée: Depuis le début des années 1990 jusqu'à 2009.
  • Transformation: Divers plans de conception, poursuite de l'affectation transitoire avec une croissance durable.
  • Particulier: Une forte revitalisation et la construction d'une identité ont créé un bon point de départ pour la vente de la zone ; le développement ultérieur en douceur a eu lieu en coopération avec l'association du site.
  • Début de l'affectation transitoire: Une exposition à l'occasion du 700e anniversaire de la Confédération a attiré des visiteurs intéressés.

L'ancien site industriel, qui porte le nom de la société Sulzer de Winterthur, est situé au sud-ouest de la gare ferroviaire. À la fin des années 1980, le Sulzerareal, et avec lui le Lagerplatz, a été abandonné en tant que site de production. Il est ensuite devenu l'une des zones de développement les plus importantes de la ville (pour l'historique, cliquez ici et ici).

Une histoire de planification difficile

En termes de taille et de potentiel de développement urbain, le site Sulzer au centre de Winterthur est comparable aux sites d'ABB à Baden AG ou au centre de Zurich Nord. La grande différence : Sulzer voulait utiliser directement les biens immobiliers qui n'étaient plus utilisés pour la production, c'est-à-dire les vendre à des tiers, alors que sur les sites d'ABB, les propres besoins étaient couverts. Pendant longtemps, cependant, aucune solution de planification satisfaisante ni aucun investisseur n'ont pu être trouvés pour le site Sulzer, qui couvre quelque 27 hectares. Plusieurs plans de projet, concours, plans d'essai et forums publics n'ont pas donné de résultats directement applicables. Même le projet de grande envergure «Megalou» conçu par l'architecte vedette Jean Nouvel n'a pas abouti, malgré l'obtention d'un permis de construire.

Winterthur, Lagerplatz Zwischennutzung durch Hochschule
En 1990/91, l'ancienne forgerie à chaudron sur le site du Lagerplatz a été transformée en école d'architecture ZHAW. Photo : Vanessa Püntener

L'affectation transitoire a commencé comme un spectacle secondaire

En 1991, presque en secret, après une exposition sur le 700e anniversaire de la Confédération suisse, des artistes et des commerçants ont commencé à manifester leur intérêt pour la location d'espaces sur le site compact de 4,6 hectares du Lagerplatz, directement sur la ligne de chemin de fer. La zone de stockage présentait une structure spatiale mixte idéale, avec des unités de petite et moyenne taille ainsi que des halles. L'administration ne visait pas spécifiquement la mixité des utilisateurs, mais a réagi à la demande qui s'est manifestée par le bouche-à-oreille.

En quelques années, la demande a conduit à la location quasi complète de l'espace vacant. Lorsque toutes les chambres d'un bâtiment étaient louées, le suivant y passait. Les baux ont été signés pour cinq ans à la fois, avec une option de renouvellement. Des industries créatives, des commerces innovants, des entreprises culturelles et gastronomiques ainsi que des acteurs du sport tendance et de la socioculture se sont nichés sur le site ; en outre, des institutions éducatives renommées telles que l'école Rudolf Steiner et la Haute école spécialisée de Zurich (ZHAW) ont loué des chambres.

Il est étonnant qu'un mélange durable d'utilisations avec un grand charisme ait été créé sans concept de location. Pour la centaine de locataires et les quelque 350 emplois, les atouts de la région sont les conditions favorables, les possibilités de contacts sociaux et le tissu immobilier attrayant, bien que quelque peu délabré.

Winterthur, Lagerplatz Zwischennutzung Kraftfeld-Gastrobetrieb
Le Kraftfeld : un établissement gastro-culturel depuis 1996 qui incarne l'esprit du Lagerplatz. Photo : Vanessa Püntener

La ville enfin

Les investissements visant à améliorer la rentabilité étaient minimes pour le propriétaire de l'époque, Sulzer-Immobilien AG. Les exceptions sont les zones ZHAW et NW, où 1,3 millions de francs suisses ont été dépensés en 1999 pour reconvertir certains bâtiments en bureaux et espaces commerciaux pour les PME. Le Lagerplatz est néanmoins devenue la partie la plus vivante et la plus réussie du projet de transformation sur le site Sulzer.

Pour Sulzer Real Estate, le parc de stockage était important car il garantissait une forte présence et une revitalisation permanente du site. Les utilisations et l'atmosphère créative ont rayonné dans toute la ville de Winterthur. De plus en plus, les utilisateurs transitoires ainsi que le public satisfont leurs besoins résidentiels à proximité immédiate du site (quartier Töss). De plus, les initiés de la ville affirment que Winterthur n'est devenue une véritable ville urbaine qu'avec le Lagerplatz , car des offres d'utilisation ont été créées, qui manquaient auparavant à Winterthur.

Les autorités n'ont remarqué les effets positifs de l'affectation transitoire que relativement tard. Mais ensuite, un président de la ville a attesté que le Lagerplatz était l'un des endroits les plus palpitants de Winterthur et qu'il avait un effet positif sur toute la ville.

Winterthur, Zwischennutzung auf dem Lagerplatz im Jahr 2006
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L'entrée sur le Lagerplatz orientée vers le sud en 2006 pendant l'affectation transitoire. Photo : Stephan Hayoz
Winterthur, Lagerplatz 2014
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La zone d'entrée du Lagerplatz en 2014 après la phase d'affectation transitoire et pendant la transformation. On découvre les changements ! Photo : Vanessa Püntener

Initiative réussie des locataires

Lorsque les propriétaires ont lancé un appel d'offres en 2006-2007 pour un autre plan d'essai pour la transformation du Lagerplatz et qu'ils cherchaient un acheteur pour le site, les locataires provisoires ont voulu se protéger et ont commencé à s'organiser en interne. Les quelque 100 locataires se sont regroupés pour former l'association ArealVerein Lagerplatz. Ils ont commencé à développer des visions sur la façon dont une croissance douce et durable de cet espace de vie unique pourrait être réalisée par l'autogestion. L'association elle-même a établi des contacts avec des investisseurs potentiels.

Après deux ans de négociations, la caisse de pension «Stiftung Abendrot» a racheté le Lagerplatz à Sulzer Immobilien AG et à la Poste suisse en 2009. Avec l'achat, la période d'affectation transitoire a pris fin. La fondation prévoit un développement durable et à long terme du site de l'entrepôt. La remise en état des sites contaminés était incluse dans le prix d'achat. Abendrot a également adopté - avec quelques ajustements - le plan de conception résultant de la planification des essais et a prolongé tous les baux de cinq ans.

Transformation durable

La Fondation «Stiftung Abendrot a repris un espace mixte et fonctionnel. Afin de répondre aux besoins des locataires et des résidents, elle a organisé une conférence en 2009. S'ensuivirent des rénovations, déconstructions et constructions nouvelles progressives et soignées, un concept énergétique et un concept d'espace extérieur (cf. Winterthur Glossar). En guise de dernière extension pour l'instant, un nouveau bâtiment comprenant 80 appartements, des installations communes, des salles universitaires et un café avec boutique (Bau 141) est en cours de construction à la limite sud de la zone de stockage.

Le bâtiment permettra de presque doubler la surface utile, qui passera de 37'000 à 66'000 m2 (maximum possible selon le plan de conception : 92 700m2). 

Winterthur, Lagerplatz Neubau 141 als Illustration gezeigt
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Visualisation du nouveau bâtiment 141 au sud du site du Lagerplatz. On y construit 80 appartements, des installations communautaires, des salles universitaires et un café avec une boutique. Photo : Beat Rothen Architektur GmbH

Les possibilités de s'exprimer et les échanges réguliers entre l'organisation du projet et l'association du site, qui ont eu lieu six à huit fois par an depuis 2009, ont été au cœur de ce succès. Bien que les utilisateurs aient dû renoncer au désir d'auto-administration, cela aurait été une tâche difficile de toute façon. Ce qui est resté, c'est le souci de l'association que le terrain du Lagerplatz ne se transforme pas en campus d'études en raison de l'expansion de l'espace universitaire.

Les processus de négociation - également avec le public - ont été plus importants que les procédures formelles pour le développement de la zone. Cela fait du Lagerplatz, avec ses qualités urbaines actuelles, un exemple de développement interne digne d'émulation.

Winterthur, Lagerplatz Plan der Nutzungen 2019
Plan général de tous les bâtiments du site du Lagerplatz à Winterthur. Ce plan et la liste des locataires peuvent être consultés ici : www.lagerplatz.ch/mieter.

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