Baulandmobilisierung

Das Problem ist bekannt: Wir haben zwar genügend Bauland, ein grosser Teil davon ist jedoch entweder am falschen Ort oder nicht verfügbar. Ist es nicht verfügbar, spricht man von «Baulandhortung». Als gehortetes Bauland wird ein Grundstück bezeichnet, das der Bauzone zugewiesen, erschlossen und baureif ist, das aber nicht innerhalb einer angemessenen Frist (höchstens 15 Jahre) überbaut wird. Solches Bauland soll (in der Fachsprache der Raumplanung) «mobilisiert» werden, also tatsächlich bebaut werden, statt neues Bauland einzuzonen.

In der Bauzone liegende Grundstücke werden von der Eigentümerschaft mancherorts während Jahrzehnten keiner zonenkonformen Nutzung zugeführt. Dies kann zur paradoxen Situation führen, dass es den Gemeinden trotz erheblicher Baulandreserven an verfügbarem Bauland mangelt. Früher haben die Gemeinden in solchen Situationen am Siedlungsrand neues Bauland ausgeschieden. Das revidierte Raumplanungsgesetz setzt diesem Vorgehen jedoch einen Riegel. Gemeinden dürfen, solange in der Gemeinde noch Bauland gehortet wird, keine neuen Einzonungen vornehmen.

Die Baulandhortung muss deshalb bekämpft werden. Aus diesem Grund verlangt das Raumplanungsgesetz des Bundes von den Kantonen, dass sie in ihren Bau- und Planungsgesetzen Massnahmen zur «Baulandmobilisierung» vorsehen. Wenn es das öffentliche Interesse rechtfertigt, sollen die Gemeinden den Grundeigentümern eine Frist zur Überbauung ihrer Grundstücke setzen und – wenn diese Frist unbenutzt abgelaufen ist –Massnahmen zur «Mobilisierung»  des Baulands anordnen können (Art. 15a Abs. 2 RPG).

 

Birrwil AG Baulücke. Ein Fall von Baulandhortung?
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Ein Fall von Baulandhortung? In Birrwil AG findet sich ein vollständig erschlossenes, aber unbebautes Grundstück in Bahnhofsnähe. Fotos: L. Bühlmann
Birrwil AG Terrassensiedlung
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Derweil werden in Birrwil AG ganze Hänge mit solchen Terrassenhäusern überbaut.

Wie Gemeinden gegen Baulandhortung vorgehen können

Denkbare Massnahmen zur Baulandmobilisierung sind:

  • ein Kaufrecht der Gemeinde mit der Verpflichtung, das Grundstück an eine bauwillige Person weiterzuverkaufen
  • die Rückzonung eines nicht überbauten Grundstücks am Siedlungsrand in die Landwirtschaftszone
  • die Erhebung einer Lenkungsabgabe, solange das Grundstück nicht überbaut ist.

Einzelne Kantone sehen obige rechtlichen Massnahmen gegen Baulandhrotung nicht nur für unüberbaute Grundstücke vor, sondern auch für unternutzte – d.h. wenig dicht bebaute –  Grundstücke an zentralen, für die Innenentwicklung geeigneten Lagen . Im Kanton St. Gallen zum Beispiel werden solche Lagen «Schwerpunktzonen»  genannt, im Kanton Wallis «Entwicklungsperimeter» .

Der Schweizer Raumplanungsverband EspaceSuisse führt tabellarische Übersichten über die rechtlichen Möglichkeiten zur Baulandmobilisierung, welche die Kantone eingeführt haben oder noch einführen.

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