Häufig gestellte Fragen

Jede Gemeinde in der Schweiz hat ihre eigene Bau- und Zonenordnung (auch Zonenplan oder Nutzungsplan genannt). Darin ist festgelegt, wo wie gebaut werden darf. Je nachdem, wo ihr Haus liegt, können für Ihr Vorhaben noch weitere Vorschriften von Bedeutung sein; beispielsweise Ortsbildschutz-Vorschriften, wenn Sie im Ortskern wohnen, oder Lärmschutz-Vorschriften, wenn Sie an einer verkehrsreichen Strasse wohnen. Beides sind wichtige Grundlagen, die Sie und vor allem Ihr Architekt oder Ihre Architektin kennen müssen. Bevor Sie mit der Planung des Umbaus beginnen, sollten Sie sich somit an die Gemeinde (Bauverwaltung, Planungsamt) wenden, um sich mit den geltenden Vorschriften vertraut zu machen. Einzelne Gemeinden bieten auch eine Bauberatung an und können Ihnen so frühzeitig Tipps geben. Unser wichtigster Tipp: Suchen Sie sich einen Architekten oder eine Architektin, die Erfahrung mit Umbauten sowie mit Innenentwicklung hat. Das sind meist Fachleute, die nicht nur ein Haus nach Schema X planen, sondern auch Rücksicht auf die Umgebung nehmen und den Aussenraum berücksichtigen.

Die Begriffe «Verdichtung» und «Innenentwicklung» sind nicht klar definiert. Man kann «Innenentwicklung» als Obergriff verstehen, der das Auffüllen von Baulücken, die Umnutzung von Industriebrachen für Wohnungen, Arbeitsplätze und anderes, und die bessere Nutzung schlecht genutzter Grundstücke (Um- und Aufzonungen) beinhaltet. Verdichtung ist bei diesem Begriffsverständnis nur ein Element der Innenentwicklung, denn nicht jede Innenentwicklung muss eine Verdichtung beinhalten. Wird zum Beispiel auf einem noch nicht überbauten Grundstück ein Einfamilienhaus erstellt, ist dies zwar eine «Innenentwicklung», aber keine «Verdichtung». In ländlichen Gebieten spricht man oft nur von Innenentwicklung, während man in den Städten und grossen Gemeinden das Wort Verdichtung braucht. Die Nutzungsdichten sind in Städten oft viel höher.

Für die Verdichtung und Innenentwicklung geeignet sind in der Regel zentrale, gut mit dem öffentlichen Verkehr erschlossene Gebiete mit einer breiten Grundversorgung (Einkauf, Schulen, Gesundheitseinrichtungen, kulturelle Angebote etc.). Man muss jedoch aufpassen. In geschützten Ortsbildern ist eine Verdichtung heikel. Das gilt auch für Hanglagen – wegen der schmalen Erschliessungsstrassen und der guten Einsehbarkeit. Hier muss man sorgfältig vorgehen. Schwierig ist die Verdichtung auch in Gebieten mit viel Lärm, zum Beispiel an stark befahrenen Strassen. Hier müssen Lärmbelastungsgrenzwerte eingehalten werden, auch bei Verdichtungsprojekten. Nicht zielführend ist es deshalb, in einer Stadt oder Gemeinde flächendeckend die Ausnützung zu erhöhen. Damit sind Nutzungskonflikte und Rechtsstreitigkeiten vorprogrammiert. Gut ist hingegen, wenn Gemeinden Strategien oder Leitbilder erarbeiten, in denen sie aufzeigen, wo verdichtet werden soll und wo nicht. In solchen Strategien bzw. Leitbildern müssen sie auch aufzeigen, wo Freiräume erhalten und aufgewertet werden, und wie der Verkehr gesteuert werden soll. Viele Kantone verlangen heute von ihren Gemeinden solche Strategien und Leitbilder – auch Entwicklungsstrategien, Entwicklungskonzepte, Verdichtungs- und Freiraumkonzepte, Siedlungsleitbilder, kommunale Richtpläne genannt.

Am besten sichten Sie mal die Planungsunterlagen: den Zonenplan der Gemeinde, und falls vorhanden, das räumliche Entwicklungskonzept bzw. Siedlungsleitbild der Gemeinde, sowie den kantonalen Richtplan. Vielleicht besteht auch ein Agglomerationsprogramm, ein regionales Raumkonzept oder ein regionaler Richtplan, den Sie sichten könnten. Dann suchen Sie das Gespräch mit dem Bauverwalter bzw. Planungsverantwortlichen Ihrer Gemeinde, oder mit dem Ortsplaner. Auch beim Kanton finden Sie Kontaktpersonen: Der gebietsverantwortliche Mitarbeiter des Kantons (Kreisplaner) kann Ihnen weiterhelfen und Ihnen beispielsweise zeigen, wie es in Ihrer Gemeinde mit den Nutzungsreserven im überbauten Gebiet steht. Zudem gibt es auch Fachorganisationen, die Ihnen erklären können, wie Sie die Sache anpacken sollten. Eine solche Fachorganisation ist der Raumplanungsverband EspaceSuisse, der sich schweizweit mit der Siedlungsentwicklung beschäftigt und ein Expertennetzwerk hat. Inspiration finden Sie auch auf densipedia.ch, wo gute Beispiele zur Innenentwicklung in Schweizer Gemeinden dargestellt werden.

Wir leben in einem freien Land. Der Staat kann Sie nicht zur Verdichtung zwingen. Nur in einem Bereich sieht das Raumplanungsgesetz seit Mai 2014 eine Möglichkeit vor: Um das Problem der Baulandhortung zu bekämpfen und zu verhindern, dass sich die Siedlungen weiter ausdehnen, während es innerhalb des Siedlungsgebiets immer noch unüberbaute Grundstücke gibt, müssen die Kantone den Gemeinden rechtliche Mittel an die Hand geben. Grundeigentümer können daher verpflichtet werden, unüberbaute Grundstücke zu überbauen. Tun Sie dies nicht, kann die Gemeinde nach einer bestimmten Frist (zum Beispiel nach 8 oder 10 Jahren) das Grundstück erwerben und es jemandem weiterverkaufen, der es überbaut. Denkbar ist es auch, am Siedlungsrand nicht überbaute Grundstücke in die Landwirtschaftszonen zurückzuführen. Der Kanton Bern sieht im Baugesetz eine Lenkungsabgabe vor, wenn das Grundstück nicht überbaut wird.

Die Weichen für die Innenentwicklung stellen das Bundesgesetz über die Raumplanung (Raumplanungsgesetz, RPG) und die dazugehörige Verordnung. Da der Bund in der Raumplanung jedoch nur über eine Kompetenz zur Rahmengesetzgebung verfügt, wird Vieles in den kantonalen Bau- und Planungsgesetzen geregelt. Eine wichtige Steuerungsfunktion übernimmt auch der kantonale Richtplan.

Es ist schwierig, Dichte zu definieren. Zum einen, weil es verschiedene Dichtebegriffe begibt. In der Raumplanung sprechen wir beispielweise von «baulicher Dichte» und von «Nutzungsdichte». Die bauliche Dichte zeigt das Verhältnis vom Bauvolumen oder der Geschossfläche zur Grundstücksfläche. Bauliche Dichte wird in Nutzungsziffern definiert (Geschossflächenziffer, Ausnützungsziffer, Baumassenziffer, Überbauungsziffer, Grünflächenziffer), oder über Vorschriften zur Bauweise (z.B. Höhe und Abstände von Gebäuden). Die «Nutzungsdichte» gibt das Verhältnis von Einwohnern und Beschäftigten pro Hektare Bauzone wieder. Mit der Innenentwicklung wird eine höhere Nutzungsdichte angestrebt, d.h. mehr Einwohner pro Fläche - und nicht unbedingt mehr bauliche Dichte bzw. Baumasse. In den Nutzungsplänen der Gemeinden wird in der Regel die bauliche Dichte definiert (über Nutzungsziffern oder die Bauweise). Festlegungen der «Nutzungsdichte» wären in Nutzungsplänen nicht zweckmässig, da die Nutzungen wie Wohnen, Arbeiten, Freizeit ständig ändern. Wann gilt ein Quartier als dicht? Diese Frage ist relativ. Mittlere Dichten der Städte können in ländlichen Gemeinden bereits als dicht oder gar sehr dicht wahrgenommen werden, während hohe ländliche Dichten in den Städten lockere Bebauungen darstellen. Was man sich unter den verschiedenen Dichtemassen vorstellen muss, zeigen die Website densite.ch oder Arbeitshilfen der Kantone Aargau («Dichte illustriert») und Zürich («Dichtevorgaben umsetzen»).

Verdichtung und Innenentwicklung sind lange Prozesse. Bis die neuen Bau- und Zonenvorschriften in einer Gemeinde rechtskräftig sind, kann es Jahre dauern. Um sanierungsbedürftige Liegenschaften oder Abbruchliegenschaften in dieser Zeit nicht leer stehen zu lassen, kann es sinnvoll sein, sie temporär einer bestimmten Nutzung wie dem Wohnen, dem (Klein-) Gewerbe, der Gastronomie oder Kultur zur Verfügung zu stellen. Dies ist nicht nur ein Beitrag an eine sparsame Bodennutzung und Belebung von Quartieren. Die Zwischennutzung hilft oft auch mit, ein künftiges Entwicklungsgebiet ins Bewusstsein der Bevölkerung zu rücken und dieses mittel- und langfristig aufzuwerten. Für temporäre Nutzungen ist es häufig weniger schwierig, eine Bewilligung zu erhalten.

In strukturschwachen Berggemeinden geht es oft nicht um Verdichtung, sondern um das Überbauen von bereits eingezonten und erschlossenen Grundstücken. Dies allein ist noch keine Verdichtung, sondern Innenentwicklung und sparsame Bodennutzung. Damit wird Kulturland für die Landwirtschaft erhalten und unverbaute Landschaften bleiben für nachfolgende Generationen erhalten. Aber Innenentwicklung lohnt sich auch ökonomisch. Die hohen Infrastruktur- und Erschliessungskosten, die beim Bauen anfallen, können dank Innenentwicklung auf mehr Grundeigentümer aufgeteilt werden. So werden die Gemeindefinanzen geschont. Zu meinen, neues Bauland wirke sich positiv auf den Gemeindehaushalt aus, ist oft ein Irrtum. Neues Bauland bedeutet für die Gemeinden neue Infrastrukturkosten: Für Strassen, Strom-, Wasser- und Abwasserleitungen, für neue Schulhäuser und anderes mehr. Hinzu kommt: Schulden und Hypothekarkreditbelastungen können von den Hauseigentümern von den Steuern abgezogen werden. Die Steuererträge sind daher nach dem Hausbau lange Jahre bescheiden.

Wenn der Kanton eine Siedlungsstrategie verlangt, hat er dazu möglicherweise eine Arbeitshilfe für die Gemeinden herausgegeben, die Sie konsultieren sollten. Ein möglicher Ablauf sieht wie folgt aus: Zuerst sucht sich die Gemeinde ein kreatives Planungsbüro, das sie in diesem Prozess unterstützt. Die Gemeinde und das Planungsbüro arbeiten zusammen die raumplanungsrelevanten Grundlagen auf (Bevölkerung, Verkehr, Inventare, bestehende rechtliche Grundlagen etc.). Sie führen ortsbezogene Analysen durch und eruieren Entwicklungspotenziale. Bereits zu diesem frühen Zeitpunkt sollte die Gemeinde eine Arbeitsgruppe aus der Bevölkerung bilden (Parteien, Vereine, Wirtschaft, Kultur), mit der wichtige Entwicklungsthemen und Probleme, aber auch die Qualitäten der Siedlung und der Landschaft diskutiert werden. Besteht z.B. Bedarf nach Wohnraum, und wenn ja, wo und für wen? Welche Quartiere sollen verdichtet werden, welche nicht? Welches sind Potenziale in den Arbeitsplatzgebieten? Besteht Bedarf an öffentlichen Zonen, und wenn ja, wo? Oder sind die heutigen öffentlichen Zonen allenfalls zu gross? Stimmen Lage und Qualität der Grün- und Freiräume? Entsprechen die Verkehrsinfrastrukturen dem Bedürfnis der verschiedenen Verkehrsteilnehmenden? Zu den einzelnen Themen werden dann Ziele und konkrete Massnahmen formuliert. Ein wichtiges Element der Strategie ist neben dem Textlichen das Bild. Skizzenhaft sollten wichtige Ziele und Entwicklungen verortet werden. Dieses Zielbild der räumlichen Entwicklung sowie die Ziele und Massnahmen der Siedlungsstrategie sollten auch mit der Bevölkerung öffentlich diskutiert werden. Aufgrund der Rückmeldungen aus der Bevölkerung wird die Strategie bereinigt. Eingang in den Nutzungsplan und ins Baureglement finden jene Teile der Strategie, die eigentümerverbindlich und parzellenscharf festgehalten werden müssen.

Eine Siedlungsstrategie zur Innenentwicklung enthält alle in Antwort 10 erwähnten raumrelevanten Themen. Sie analysiert vor allem das bestehende Siedlungsgebiet. Sie bezeichnet qualitätsvolle Freiräume und Quartiere sowie schützenswerte Ortskerne, in denen nicht oder nur zurückhaltend zu verdichten ist. Der Fokus liegt auf den Innenentwicklungspotenzialen. Im Idealfall werden Stadtteile und Quartiere systematisch untersucht und Massnahmen für eine Verdichtung festgehalten, die zum jeweiligen Ort passt. Es geht nicht nur darum, die Wohn- und Mischgebiete besser zu nutzen, sondern auch die Arbeitsplatzgebiete. In einer Karte werden die Entwicklungsräume bezeichnet und diese mit den Verkehrsinfrastrukturen abgestimmt.