Rückzonungen von Bauland in die Landwirtschaftszone sind in der Regel mit grossen Wertverlusten verbunden. Unter Umständen sind die Gemeinden entschädigungspflichtig. Damit solche Rückzonungen nicht aus der allgemeinen Haushaltskasse finanziert werden müssen, sieht das RPG einen finanziellen Ausgleich zwischen den Gewinnern von raumplanerischen Massnahmen und den Verlierern vor. Die Gewinner sind Eigentümer, deren Grundstücke eingezont werden oder eine Mehrnutzung erhalten die Verlierer sind Eigentümer von Grundstücken, die in die Landwirtschaftszone zurückgezont werden oder bei denen das Mass der Ausnützung reduziert wird. Der Mehrwertausgleich ist ein Gerechtigkeitsanliegen. Die einen Grundeigentümer haben Glück, dass ihr Grundstück raumplanerisch am richtigen Ort liegt; andere haben Pech, dass dem nicht so ist. Der Mehrwertausgleich korrigiert die mit der Raumplanung verbundene ungleiche Verteilung von Nutzungschancen.
Mindestens 20 Prozent Mehrwertabgabe
Um Rückzonungen zu finanzieren, hat das Bundesparlament im revidierten RPG eine Mindestabgabe von 20 Prozent für neue Einzonungen vorgesehen. Das heisst: Wird Land neu als Bauland eingezont, womit dessen Wert steigt, muss der Eigentümer dem Staat 20 Prozent des erzielten Mehrwerts abgeben. Führen die Kantone bis am 30. April 2019 diese Mindestreglung nicht ein, dürfen die Gemeinden in diesem Kanton nicht mehr einzonen. Die meisten Kantone sind diesem Gesetzgebungsauftrag inzwischen nachgekommen. Viele gehen dabei über die Mindestregelung des RPG hinaus und verlangen auch für Um- und Aufzonungen einen Ausgleich. Oder sie ermächtigen die Gemeinden dazu, eine solche Regelung zu treffen. Zum Teil sehen die Kantone auch höhere Abgabesätze als 20 Prozent vor; bis zu 50 Prozent; und dies sowohl für Einzonzongen als auch Um- und Aufzonungen.
Was ist der Mehrwertausgleich?
Wenn eine Gemeinde Landwirtschaftsland neu als Bauland einzont, steigt der Wert dieses Grundstücks zugunsten des Grundeigentümers – plötzlich und ohne dass dieser dafür eine Leistung erbracht hätte. Der Mehrwert entsteht allein aufgrund des Planungsentscheids der Gemeinde. Ein anderes Beispiel: Die Gemeinde zont ein Gebiet auf – auch davon profitieren in erster Linie die dortigen Grundeigentümer, da der Wert des Bodens steigt. Die Kosten, die mit der Aufwertung verbunden sind, gehen in der Regel aber zu Lasten der öffentlichen Hand – zum Beispiel die Kosten der Erschliessung.
Das Raumplanungsgesetz schreibt eigentlich seit 1980 vor, dass solche planungsbedingten Vor- und Nachteile auszugleichen sind: Durch den Mehrwertausgleich. Viele Kantone haben diese Vorgabe aber lange nicht umgesetzt.
Das revidierte RPG (in Kraft seit Mai 2014) verlangt neu mit Nachdruck, dass der Mehrwertausgleich einzuführen ist: Jene Kantone, die noch keinen Mehrwertausgleich in ihren Gesetzen verankert haben, müssen seit Ende April 2019 über entsprechende Rechtsgrundlagen verfügen. Solange diese fehlen, darf im Kanton nicht mehr eingezont werden.
Die Erträge aus diesen Abgaben sind, so will es das Raumplanungsgesetz, für raumplanerische Anliegen im Sinne von Artikel 3 RPG zu verwenden; neben der Entschädigung von Grundeigentümern, deren Land ausgezont wurde, insbesondere für die Innenentwicklung. Artikel 3 RPG besagt u.a.: «Die Siedlungen sind nach den Bedürfnissen der Bevölkerung zu gestalten und in ihrer Ausdehnung zu begrenzen.»
Dies ist sehr wichtig, denn eine hochwertige Innenentwicklung ist nicht gratis.
Wozu die Gemeinde Erträge aus der Mehrwertabgabe nutzen kann:
Die Erträge aus der Mehrwertabgabe können beispielsweise für folgende Zwecke eingesetzt werden:
- um den öffentlichen Raum zu gestalten und aufzuwerten, z.B.durch die Schaffung von Grünflächen und Pärken,
- um den öffentlichen Verkehr zu fördern,
- um Begegnungsmöglichkeiten und sozio-kulturelle Einrichtungen zu schaffen, z.B. Kinderbetreuungsangebote, Jugendtreffpunkte, Bibliotheken, Theater und Kino,
- um die Planungskosten für obige Zwecke mitzufinanzieren.
In Kantonen und Gemeinden, in denen es keine überdimensionierten Bauzonen gibt, können die Erträge aus der Abgabe vollumfänglich für die genannten Zwecke verwendet werden. Die Bevölkerung profitiert damit von den Mehrwerten und erhält für ihr Zusammenrücken etwas zurück.
Ohne diesen Ausgleich müssten die Folgekosten der Innenentwicklung vollumfänglich über die Steuererträge finanziert und damit von der ganzen Bevölkerung getragen werden. Dies wäre unfair und würde die Akzeptanz der Bevölkerung für die Innenentwicklung mindern. Dies wiederum kann dazu führen, dass Innenentwicklungs- und Verdichtungsvorlagen an der Urne abgelehnt werden.
Weiterführende Links
Beispiele zum Mehrwertausgleich
Mehrwertausgleich verhilft Gemeinde zu neuem Post-Busbahnhof: Aarberg BE
Verdichtung in einem ISOS-Ortskern: Rüti ZH