Im alten Ortskern wohnen

Ausgangslage

Die Zentren einiger jurassischer Orte entvölkern sich immer mehr, während die Randquartiere wachsen. Das bedeutet, dass ein grosser Teil des baulichen Erbes in den Ortszentren zu verschwinden droht, da die alten Bauten nicht mehr unterhalten werden. Um diesem Verlust entgegenzuwirken lancierte der Kanton Jura 2009 ein Programm für beispielhafte Gebäudesanierungen in historischen Zentren (ausschliesslich für schützenswerte Ortsbilder gemäss ISOS). Zur Ausarbeitung dieses Programms organisierte das kantonale Raumplanungsamt (SDT) unter Einbezug von Fachpersonen und Vertretern von Verbänden mehrere Workshops. Im Rahmen des Programms wurde Hauseigentümern eine Finanzhilfe für die Renovation von Wohnbauten angeboten. Dieses Programm lief während vier Jahren in den historischen Zentren von Pruntrut, Fontenais und Villars-sur-Fontenais. Die zwei betroffenen Gemeinden (Pruntrut und Fontenais) beteiligten sich aktiv und der Bund leistete mit dem Modellvorhaben Nachhaltige Raumentwicklung finanzielle Unterstützung. Die Höhe des finanziellen Beitrags für die Sanierung einer Liegenschaft wurde nach qualitativen Kriterien beurteilt. Maximal wurden  40'000 CHF ausbezahlt (25'000 CHF zu Lasten der Gemeinden und 15'000 CHF zu Lasten des Kantons). Diese Unterstützung förderte die Revitaliserung von alten Gebäuden und schuf Wohnraum für Familien, die sich im Zentrum statt in der Peripherie niederlassen wollten. Die Zusammenarbeit zwischen den privaten Eigentümern und den kommunalen oder kantonalen Verantwortlichen löste zudem ein gewisses Wetteifern zwischen den Akteuren aus, und verbesserte damit die Qualität der Projekte.

In Zukunft könnte ein solches Programm auch in anderen Gemeinden umgesetzt werden. Dafür müssten die Evaluationskriterien etwas angepasst und die Finanzierung gesichert werden, beispielsweise über einen Ausgleichsfond, der durch die Mehrwertabgabe alimentiert wird (Art. 5 RPG).

Evaluation

Lage

Der alte Ortskern von Pruntrut bietet der Bevölkerung zahlreiche Dienstleistungen und Infrastrukturen, darunter kleine Geschäfte, Cafés, Restaurants, Verwaltungseinrichtungen und eine Post. In der Nähe gibt es zudem ein grosses Einkaufszentrum. Die öffentlichen Räume sollen im Rahmen der Umsetzung des Leitbilds «Cœur de ville» in Begegnungszonen umgestaltet werden. Die regionalen Buslinien halten im Zentrum und die Distanz zum SBB-Bahnhof beträgt 500 Meter.
Die Gemeinde Fontenais, die ebenfalls an diesem Programm mitgemacht hat, verfügt hingegen nur über einen schlechten Anschluss an den öffentlichen Verkehr. Im Dorfzentrum gibt es aber eine Post, eine Bank, ein Restaurant und Coiffeur-Salons.

Gemeinde

Die Gemeinden beteiligten sich finanziell am Programm und ernannten einen Fachexperten (Archi-tekt/Stadtplaner), der in Zusammenarbeit mit zwei kantonalen Verantwortlichen die Eigentümer während des ganzen Prozesses vor Ort begleitete. Dies wirkte sich positiv auf die Qualität der Projekte aus. Die Gemeinden haben jedoch noch keine eigentlichen Strategien für die Innenentwicklung und betreiben keine aktive Bodenpolitik. Pruntrut setzt noch immer stark auf das Einzonen neuer Bauzonen für den Bau von Einfamilienhäusern – ein Vorgehen, das aufgrund des schwachen Bevölkerungswachstums in klarem Wider-spruch zur Förderung des Wohnens im alten Ortskern steht.

Eigentum

Generell hatten alle Eigentümer unterschiedliche Erwartungen und Zeitpläne. Da sich jede Intervention auf ein einzelnes Anwesen oder Gebäude beschränkte, stellte dies für das Modellvorhaben insgesamt kein Problem dar. Es war den Hauseigentümern freigestellt, am Programm mitzumachen. Die Sanierung und Verdichtung der einzelnen Bauten in den alten Ortskernen erfolgte durch mehrere kleine, unabhängige Eingriffe. Damit konnten die individuellen Bedürfnisse der Eigentümer berücksichtigt werden konnte.

Prozess

In der Regel wurde die Bevölkerung nicht direkt in den Prozess einbezogen. Der Fachexperte unterstützte die Grundeigentümer wiederholt durch direkte Beratung. Die Evaluationskriterien zur Abklärung der finanziellen Unterstützung wurden vom Kanton und vom Fachexperten gemeinsam erarbeitet. Um das Programm besser bekannt zu machen, wurden mehrere Initiativen lanciert: Die Gemeinde brachte an den Fassaden der renovierten Gebäude Flyer an, der Kanton publizierte eine Broschüre zur Sanierung von Altstadtliegenschaften und organisierte am Schluss des Programms eine öffentliche Ausstellung (mit der Übergabe von Auszeichnungen). Diese Kommunikationsmassnahmen wurden mit Bundesmitteln für Modellvorhaben finanziert.

Akzeptanz

Das Programm trägt erheblich zum Erhalt und zur Aufwertung des hochwertigen baulichen Erbes bei, das wesentlicher Bestandteil von historischen Zentren ist. Mehrere umgesetzte Haussanierungen ermöglichen es, die Zugänglichkeit von Gebäuden für Menschen mit eingeschränkter Mobilität zu verbessern. Es wurden Eingänge umgestaltet oder Lifte eingebaut. Ausserdem tragen bewohnte Liegenschaften zur Belebung der alten Dorf- und Stadtkerne bei, die heute einem strukturellen Wandel unterworfen sind. Mit interessierten Grundeigentümern wird ein ernsthafter Dialog geführt.

Dichte

Die Geschossfläche wird durch den Einbau neuer Wohnungen in den Dachgeschossen, in Nebengebäuden (Scheunen) oder verlassenen Bauten erhöht. Dies führt zu einer höheren Ausnutzungs- und Bevölkerungsdichte in den alten Ortskernen, wobei anzumerken ist, dass diese bereits vor den Sanierungen dicht war. Die negativen Auswirkungen auf die Ortskerne sind damit gering. Bei einigen Projekten werden auch Geschäftsflächen in den Erdgeschossen saniert und neue Räumlichkeiten für selbständige Erwerbstätigkeiten geschaffen. Allgemein fördert die typologische Vielfalt der neuen Wohnungen die soziale Durchmischung.

Qualität

Die Kriterien für eine finanzielle Unterstützung eines Sanierungsprojekts verlangen, dass qualitativ hochwertige neue Wohnungen geschaffen und die Bausubstanz respektiert werden muss. In den umgesetzten Projekten sind die Eingriffe von aussen praktisch nicht zu sehen, während im Innern der Gebäude vielfältige Wohnungen entstanden sind, die den Erwartungen der Bevölkerung entsprechen. Bis anhin waren in den betroffenen historischen Zentren oft nur kleine Wohnungen im Angebot, von denen es zu viele gab und die deshalb allzu oft leer standen. Angesichts des Erfolgs des Programms startete Pruntrut 2012 eine umfassende Studie zur Aufwertung der öffentlichen Räume im alten Ortskern und entwickelte das Leitbild «Coeur de ville», das die etappenweise Umgestaltung in den kommenden Jahren lenken soll.

Wirtschaftlichkeit

Die neu gebauten Wohnungen entsprechen einer echten Nachfrage, insbesondere von Familien, die zeitgemässe, geräumige Wohnungen im alten Ortskern suchen. Ein Beleg dafür ist die Tatsache, dass sämtliche Wohnungen sehr rasch Mieterinnen und Mieter gefunden haben. Zudem leben viele Eigentümer selbst in diesen Gebäuden, so dass die Erwartungen bezüglich der Rendite nach wie vor massvoll sind. Weil es sich bei den Sanierungen um massvolle Eingriffe handelte und der alte Ortskern etappenweise verändert wurde, konnte eine abrupte Umwälzung des lokalen Marktes vermieden werden.

Zusammenfassung

Dieses Programm macht es möglich, in bestehenden Gebäuden mit massvollen, punktuellen und rücksichtsvollen Eingriffen neue Wohnungen zu schaffen. Die Eigentümer werden während des ganzen Sanierungsprojekts begleitet und unterstützt. Sie können ihre Pläne frei umsetzen, wobei der allgemeine, gemeinschaftlich festgelegte Rahmen respektiert werden muss. Die Verdichtung erfolgt somit differenziert, an die bestehende Bausubstanz und ans Ortsbild angepasst und ist von aussen kaum wahrnehmbar. Dieses Programm erlaubt eine Erneuerung von alten Bauten und führt über längere Zeit zu einer etappenweisen Siedlungsverdichtung. Damit werden auch eine Gentrifizierung und der Verlust der Qualität des baulichen Erbes vermieden.

Weiterführende Informationen

• 2008. Habiter le centre ancien – Résultats d’un concours d’idées. Kanton Jura et Einwohnergemeinde Pruntrut, Delsberg und Pruntrut.
• 2008. Aufwertung des Wohnraums in alten Ortskernen – Pilotprojekt in Pruntrut. Forum 2/08 ARE, Bern.
• 2010. Habiter le centre ancien – Projet-pilote à Porrentruy. Collage 1/10, Bern.
• 2013. Réhabilitation de l’habitat dans les centres anciens ­­­­– bilan final». Service de l’aménagement du territoire, Delsberg.
• 2013. Revitalisierung von Stadt- und Ortskernen ­– Ein Leitfaden mit elf Praxisbeispielen. Schweizerischer Gemeindeverband und Schweizerischer Gewerbeverband, Bern.
• 2013. Neue Wege und Allianzen für die nachhaltige Raumentwicklung. ARE, BAFU, BLW, SECO, Bern.

Stand der Bewertung durch EspaceSuisse: Juni 2018