Mini.Stadt ganz gross

Lichtensteig war aufgrund der oben genannten Entwicklungen in einer schwierigen Ausgangslage. In einer solchen Situation taucht nicht selten die Frage auf, wer denn eigentlich Schuld an der Misere ist. Am Anfang war es deshalb nötig, ein gemeinsames Problemverständnis zu entwickeln. Hierfür hat sich die Gemeinde Hilfe von aussen geholt – vom damals noch jungen Netzwerk Altstadt (heute Teil des Beratungsangebots von EspaceSuisse). Ausgangspunkt bildete eine Stadtanalyse, welche die Situation vor Ort von aussen beleuchtet hat. Der externe Blick verdeutlichte den lokalen Akteurinnen und Akteuren, dass auch andere Gemeinden mit ähnlichen Herausforderungen konfrontiert sind. Neben der Analyse wurde in einer ersten Phase auch eine Wohnstrategie (Vorläufer der Nutzungsstrategie) ausgearbeitet: Da nicht damit zu rechnen ist, dass der Detailhandel wieder in den Ortskern zurückkehrt, ist verstärkt auf die Wohnnutzung zu setzen. Um eine entsprechende Entwicklung zu erreichen, muss man mit den Eigentümer/-innen zusammenarbeiten. Doch wie bekommt man diese an den Tisch?

Rotes Licht für Rotlicht

Im Bereich einer Altstadtgasse war ein Baugesuch für eine Rotlicht-Bar hängig. Dies hatte auf die Eigentümer/-innen der Gasse eine einende Wirkung: Diese Entwicklung wollte man nicht. Die Situation war eine gute Grundlage, um einen ersten sogenannten «Gassen-Club» zu nutzen. Bei diesem vom Netzwerk Altstadt entwickelten Werkzeug bestreiten die Hauseigentümer/-innen einer Gasse Diskussionsrunden. Ziel ist es, eine gemeinsame Strategie für ihre Gasse zu entwickeln und so eine Investitionssicherheit zu schaffen. Eine Abstimmung der Liegenschafts- und insbesondere auch der Erdgeschossnutzungen ist aufgrund der gegenseitigen Wechselwirkungen wichtig. Es folgten weitere Gassen-Clubs in anderen Gassen. In diesem Rahmen wurde auch das Konzept der «Grünen und Grauen Gassen» lanciert: Emissionsreiche Aktivitäten sollten sich auf die verkehrsreichen Hauptachsen beschränken – in den grünen Gassen stand die Wohnnutzung im Vordergrund. Dieser Ansatz konnte dann im Rahmen der Ortsplanungsrevision grundeigentümerverbindlich festgehalten werden.

Die oben erwähnte Rotlicht-Bar wäre über eine grüne Gasse erschlossen gewesen. Planerisch hat die Gemeinde zunächst mit einer Planungszone reagiert. Mit dem Überbauungsplan Gewerbeerschliessung Altstadt wurde dann rechtlich verankert, über welche Gassen Gewerbebetreibe erschlossen werden dürfen. Die Rotlicht-Bar wurde nicht realisiert.

Grau statt Grün

Das Konzept der Grünen Gassen war zwar im Hinblick auf die Ortsplanung relevant, kommt aber in der ursprünglichen Idee (noch) nicht zum Fliegen. Denn bei den Grünen Gassen ging es nicht nur um Erschliessungsfragen. Die Idee war auch eng mit einer verstärkten Wohnnutzung in der Altstadt verbunden. Da in der Altstadt Aussenräume häufig fehlen, sollte der Gassenraum durch die Anwohner/-innen beansprucht werden können: Sitzmöglichkeiten, Tische, Blumentöpfe… Diese Beanspruchung findet nach wie vor nicht statt. Die Ursachen hierfür sind nicht restlos klar. Fehlt das Wissen um die Nutzungs-Möglichkeit oder besteht schlichtweg kein Bedürfnis?

Verpasste Verstetigung?

Die Gassen-Clubs waren ein wichtiger Wegbereiter für die Revision der Ortsplanung im Altstadtperimeter, da die Eigentümerschaften für die Inhalte sensibilisiert wurden. Dies hat die Akzeptanz der Revision stark erhöht. Nach Abschluss der Revision wurden die Gassen-Clubs aufgelöst bzw. nicht mehr weitergeführt. Im Rückblick stellt sich die Frage, ob es allenfalls sinnvoll gewesen wäre, diese bis zu einem gewissen Grad weiterzuführen. Die Stadt hätte so einen direkten Kommunikationskanal zu den Eigentümer/-innen und umgekehrt. Allenfalls wäre dies auch im Kontext von Handänderungen ein hilfreiches Gremium, um eine bessere Integration von neuen Eigentümer/-innen zu ermöglichen. Auf der anderen Seite braucht dies Ressourcen, die dann andernorts vielleicht fehlen sowie klare Inhalte und Aufgaben. Die Frage, ob eine Verstetigung sinnvoll gewesen wäre, bleibt im Rückblick offen.

Haus-Analysen

Historische Bausubstanz, egal ob im Dorfkern oder in der Altstadt, ist anspruchsvoll. Manche Eigentümer/-innen wissen deshalb nicht, wie sie ihre Liegenschaft weiterentwickeln können. Hierfür wurde in Lichtensteig intensiv auf die Haus-Analyse zurückgegriffen: Mit diesem kompakten Instrument erhält die Eigentümerschaft ein Unterhalts- und Entwicklungskonzept für ihre Immobilie. Die Kosten von ca. 7'000 CHF wurden hierbei gedrittelt: 1/3 Kanton, 1/3 Gemeinde und 1/3 Eigentümer/in.

In Lichtensteig wurden rund 15 Haus-Analysen durchgeführt – nicht überall ist eine Investition erfolgt. Grundsätzlich gab es aber zwei Effekte: Bei mehreren Haus-Analysen hat ein Um-/Ausbau stattgefunden. Manche Eigentümer/-innen haben auch ohne Haus-Analyse in ihre Liegenschaft investiert. Es ist davon auszugehen, dass diese zumindest teilweise von den anderen Eigentümerschaften von den Investitionen beeinflusst worden sind. Bei weiteren Liegenschaften fand als Folge eine Handänderung statt. Bei einzelnen geschah aber auch nichts – auch dies ist eine Realität.

Die Haus-Analyse wurde primär im Zeitraum 2010-2012 angewandt. Das Instrument wurde danach auf regionaler Ebene verankert – mittlerweile besteht eine regionale Trägerschaft für das Toggenburg und ein veränderter Kostenteiler. Wichtig scheint im Rückblick, dass die Haus-Analyse nicht ohne flankierende Kommunikation und Finanzierung funktioniert. In Lichtensteig waren die Gassen-Clubs die Wegbereiter.

Leerstände nutzen

Leere Büros, leere Fabrikgebäude, leere Ladenlokale: Lichtensteig ist immer wieder mit Leerständen konfrontiert. Vorbildlich ist, wie die Gemeinde damit umgeht: In Lichtensteig werden Leerstände aktiv genutzt, um sicherzustellen, dass weiterhin attraktive Nutzungen am richtigen Ort vorhanden sind. Nach dem Wegzug einer Bank nutzte die Verwaltung das Gebäude als neuer Verwaltungsstandort. Aus dem Rathaus wurde ein Kulturzentrum (s. Gutes Beispiel Rathaus für Kultur). Als die Post die Türen schloss, wurde mit einem Coworking-Space eine publikumswirksame Nutzung gefunden. Auch wird einmal bewusst Platz geschaffen, damit die richtige Nutzung am richtigen Ort ist: Das alte Feuerwehrdepot diente als Lager – das Material wurde weggeschafft, damit ein Laden realisiert werden konnte. Das aktive Leerstandsmanagement trägt dazu bei, dass der Ortskern weiterhin vielfältige Nutzungen beinhaltet.

Kontinuierliche Weiterarbeit

Ab 2013 hat die Gemeinde verstärkt weitere Teile der Bevölkerung miteinbezogen und eine Zukunftskonferenz mit rund 140 Teilnehmer/-innen veranstaltet. Daraus sind 12 Projekte entstanden, die sich auf die Gesamtgemeinde und verschiedene Themenfelder beziehen (Gesundheit, Biodiversität, Energie…). Partizipation wurde hier entsprechend eingesetzt, um lokales Engagement zu aktivieren und zu nutzen. Mit den verschiedenen Leerständen hat die Gemeinde Möglichkeiten, Ideen einen Raum zu geben.
2017 kam dann das Label und die Strategie der Mini.Stadt. Diese zielt auf eine klarere Positionierung der Gemeinde sowie ein Bevölkerungswachstum. 2021 wurde dann eine räumliche Entwicklungsstrategie 2050 verabschiedet.

Die kontinuierliche Auseinandersetzung mit der eigenen Entwicklung über Legislaturgrenzen hinaus zeichnet Lichtensteig aus – dabei waren die beiden Stadtpräsidenten Roger Hochreutner und Mathias Müller ein wesentlicher Erfolgsfaktor. Mit dem innovativen Leerstands-Umgang und den weiteren Massnahmen dreht Lichtensteig das Rad der Zeit zwar nicht zurück, aber die Stadt erfindet sich neu – der Wakkerpreis 2023 honoriert dieses Engagement.