Zwischennutzungen: Praktisches für Stadt und Land

Um eine extrovertierte Zwischennutzung mit Erfolg zu verwirklichen, sind viele Aspekte und Randbedingungen zu berücksichtigen – wie bei permanenten Nutzungen, aber eben anders. Dazu gehören das Raumpotenzial, die Umgebung, Verträge und Erträge sowie die Finanzierung. Die nachfolgende Übersicht soll Akteuren dienen, die ein Zwischennutzungsprojekt planen, wobei sowohl städtische wie ländliche Gebiete angesprochen sind. Einzelne Besonderheiten fürs Land werden am Schluss separat dargestellt.

Die Ausführungen dieser Webpage basieren auf dem Leitfaden zur Zwischennutzung (2010) des Autors Matthias Bürgin. Sie können ihn hier herunterladen: Download Leitfaden (139 Seiten, 2.9 MB).

Erfolgszutaten einer Zwischennutzung

Für den Schweizer Soziologen und Urbanisten Philippe Cabane sind es nebst passenden Mietverträgen und überstandener Bewilligungsprozedur fünf Zutaten, um eine Zwischennutzung erfolgreich zu gestalten:

  • Attraktives Areal oder Gebäude: Es ist ein Areal oder Gebäude zu finden, wo die Räumlichkeiten und Flächen besondere Dimensionen, Qualitäten oder Ausstrahlung haben, und/oder die sind an einem bedeutungsvollen Ort liegen.
  • Intelligente Akteure: Es braucht Persönlichkeiten, welche zwischen den Akteursgruppen positiv und partnerschaftlich vermitteln.
  • Raumpioniere: Es braucht Menschen mit Gründerlust, also kreativer Realisierungsenergie, die in brachliegenden Gebäuden und auf Flächen soziale, kulturelle und wirtschaftliche Innovation anstossen wollen.
  • Kuratorinnen: Es braucht eine Instanz, um die vielfältigen Nutzungsideen und Angebote an einem Ort zu einem stimmigen und gegenseitig befruchtenden Ensemble zusammenzuführen.
  • Cash-Cows: Jede Zwischennutzung braucht ökonomisch robuste Angebote, die erlauben, eine Koordinationsstelle zu führen und ertragsschwächere Nutzungen quer zu finanzieren, um die Abhängigkeit von externen Geldquellen zu reduzieren.

Das Raumpotenzial von Innenräumen

Zentral für eine gelingende extrovertierte Zwischennutzung ist das Raumangebot und dessen Eignung für bestimmte Nutzungen. Nötig sind passende Raumgrössen, Ausstattung und Bausubstanz.

Innenräume eignen sich je nach Grösse besonders für gewisse Nutzungen.

  • Kleine Räume (bis ca. 50 m2) eignen sich für Ateliers, Büros, Vereinslokale, Hobbyräume, Kinderkrippe, TakeAway, Detailhandel.
  • Mittlere Räume (ca. 50 bis 100 m2) eignen sich für Ateliers, Bürogemeinschaften, Werkstätten, Schulungsräume, Treffpunkte, Vereinslokale, Kleingastronomie, Rückzugsräume, Detailhandel, Minimarkt, (Gesundheits)Praxen, Wohnen (Lofts).
  • Grosse Räume (100'300 m2) eignen sich für Bürogemeinschaften, Foren und Tagungsorte, Gewerbe, kulturelle Veranstaltungslokale, Einrichtungen der Gastronomie und des Nachtlebens (z.B. Restaurant, Foodcourt, Club, Disco), Einzelhandel und soziokulturelle und bildungsorientierte Mehrzweckräume (z.B. Quartiertreffpunkte).
  • Hallen (grösser als 500 m2) eignen sich für kulturelle Veranstaltungen (Konzerte, Theater, Musical, Events, Ausstellungen), sowie Gewerbe, Lager- und Freizeitnutzungen (z.B. Kletterparadies, Beachvolley, Hallenfussball, Skateboarding, Go-Kart-Strecken). Grosse Hallen können auch als gedeckte Allmend funktionieren, ein möglichst frei zugänglicher öffentlicher Raum, der Schutz vor der Witterung und viele Aneignungsmöglichkeiten bietet.

Der bauliche Zustand im Sinne von Dauerhaftigkeit und Nutzbarkeit ist bei der Nachfrage nach Zwischennutzungen sekundär. Doch gewisse Minimalstandards sollten vorhanden sein:

  • Temperatur- und Witterungsschutz
  • keine Risse, kein Abbröckeln der Wände und Decken
  • einigermassen ebene Böden

In jedem Fall muss das Mietobjekt gefahrlos nutzbar sein.

Allfällige Unzulänglichkeiten wie zerschlagene Fenster, defekte Türen, Löcher in Böden und Wänden etc., welche die Nutzbarkeit einschränken, müssen für eine Vermietbarkeit hergerichtet werden, sei es durch den Eigentümer oder durch die Mietenden. Als Grundsatz gilt: Jeder Mangel bei der Bausubstanz muss sich senkend auf den Mietpreis auswirken.

Ob sich ein Objekt für eine Zwischennutzung eignet, hängt natürlich auch von weiteren Attributen des Raumangebots ab, wie Raumhöhen, Infrastruktur und Haustechnik.

Das Raumpotenzial von Aussenräumen

Freiflächen oder Aussenräume fristen bei der Nutzungsentwicklung oft ein stiefmütterliches Dasein, obschon sie vitale Bedürfnisse der Nutzenden, der Anrainer oder der Gemeinde stillen können. Alle Aussenflächen – unabhängig von der Bodenbedeckung – eignen sich zunächst für den Aufenthalt und die Bewegung von Personen, sei es als Ziel- oder Durchgangsraum. So nutzbare Flächen ermöglichen eine gesellschaftlich relevante Öffentlichkeit.

Mit Asphalt oder Beton befestigte Aussenflächen eignen sich für viele Freizeitnutzungen, speziell für Trendsportarten (z.B. Streetbasketball, Skateboarding, Bike-Polo) oder für Märkte, Strassentheater, Zirkuszelte, Winterquartiere für Fahrende oder andere Wagenparks (vergleichbar mit einer Allmendnutzung).

Basel NT-Areal
Das Raumpotenzial von Innenraum mit Zwischennutzungen bespielt: Auf dem nt-Areal in Basel. Foto: M. Bürgin

Weitere Informationen zum Raumpotenzial im Leitfaden Zwischennutzung auf S. 31-38 oder unter diesen Links:

Einflussfaktoren der Umgebung

Wie für jedes Bau- oder Umnutzungsvorhaben ist auch bei einer Zwischennutzung das lokale Umfeld zu berücksichtigen:

  • Welche Projekte im Umfeld sind bekannt, die einen Einfluss auf die Entwicklungssituation haben können?
  • Welche Auswirkungen sind davon zu erwarten?
  • Welchen Einfluss kann man auf bekannte Entwicklungen nehmen?
  • Welche Raum- und Nutzungsbedürfnisse bestehen in der Nachbarschaft, die man in eine Zwischennutzung integrieren kann?
  • Welches sind die Netzwerke in der Nachbarschaft, die man aktivieren kann?
  • Wo können lokal-ökonomische Beziehungen aufgebaut werden?
  • Wie kann man die Nachbarschaft für aktive Beiträge motivieren und/oder direkt in die Zwischennutzung einbinden?
  • Welche Rücksicht muss auf welche Nachbarschaft genommen werden?

Werden diese Fragen berücksichtigt, begünstigt dies die Verankerung einer Zwischennutzung im lokalen Umfeld.

Bewilligungen für Zwischennutzungen

Auch bei einer Zwischennutzung sind die bau- und planungsrechtlichen Bewilligungserfordernisse einzuhalten. Als Grundsatz gilt, dass Bewilligungen für Zwischennutzungen nicht anders behandelt werden als für permanente Nutzungen. Wo die Rechtsgrundlagen einen Ermessenspielraum zulassen, können die Behörden das öffentliche Interesse an einer Zwischennutzung in einem Abwägungsprozess auch einmal höher gewichten als entgegenstehende private Interessen.

Zonenkonformität: Zwischennutzungen sind meist mit einer Zweckänderung verbunden. Wenn die geplante temporäre Nutzung dem Zweck der Bauzone entspricht, ist die Zonenkonformität gegeben; wenn nein, gibt es rechtliche Grauzonen.

Nur wenige Kantone und Gemeinden haben die Zwischennutzung rechtlich verankert. Dazu gehören Städte wie Burgdorf, Thun, Yverdon und Lenzburg, die in ihren Baureglementen unter bestimmten Bedingungen zonenfremde Nutzungen zulassen. Am klarsten hat dies die Stadt Luzern 2013 in Artikel 4 Absatz 5 des Bau- und Zonenreglements festgeschrieben: «Befristete Zwischennutzungen sind in allen Zonen zulässig.» In den übrigen Städten und Gemeinden scheitern Zwischennutzungen oft an der Zonenkonformität, wenn nicht Ausnahmeregelungen beigezogen werden. EspaceSuisse hat im Fachmagazin INFORAUM (1/2018) erläutert, wie die planungs- und baurechtlichen Anforderungen an Zwischennutzungen zu definieren sind.

Nebst der Zonenkonformität sind bei Zwischennutzungen diverse weitere Bewilligungsanforderungen zu erfüllen. Die wichtigsten sind:

  • Brandschutz
  • Lärmschutz
  • Lufthygiene
  • Gewässerschutz
  • Behindertengerechtes Bauen
  • Gastgewerbe
  • energetische Anforderungen
  • Denkmalschutz

Wie die Praxis zeigt, finden sich meist Wege zu einer akzeptablen Lösung.

Weitere Informationen zu Bewilligungen im Leitfaden Zwischennutzung auf S. 61-74 oder unter diesen Links:

Verträge und Erträge

Ein zentraler Aspekt für das Gelingen einer Zwischennutzung ist die Art des Vertrages für die temporäre Überlassung einer Immobilie. Dazu bieten sich verschiedene Modelle an, einerseits bezogen auf die Art der Vereinbarung, andererseits bezogen auf das Subjekt des Vertragspartners. Im Vordergrund stehen befristete Mietverträge (Befristung definiert über Dauer oder Ereignis) oder Gebrauchsleihverträge, wobei bei letzteren zu beachten ist, dass die Vorgaben des OR eingehalten werden.

Beim Abschluss eines Vertrags über die temporäre Nutzung von Gebäuden oder Flächen ist zudem zu klären, ob Einzelverträge für jede Partei abgeschlossen werden sollen, oder ein Globalvertrag mit einer Trägerschaft, die mit den einzelnen Nutzenden Untermietverträge abschliesst. Einzelverträge ermöglichen mehr Kontrolle, erhöhen aber den Verwaltungsaufwand, und das Leerstandsrisiko verbleibt beim Eigentümer. Ein Globalvertrag reduziert den administrativen Aufwand des Eigentümers, vermindert aber seinen Einfluss auf die Auswahl der Nutzenden; das Leerstandsrisiko verbleibt bei der Trägerschaft.

Mietzinsen: Während die Gebrauchsleihe keine Erträge generiert, können normale Mietverhältnisse einen Ertrag einbringen. Zwischennutzung spielt sich nicht ausserhalb des Immobilienmarktes ab, sondern am unteren Rand. Das Forschungsprojekt zone*imaginaire ermittelte, dass sich die Mietzinsen bei Zwischennutzungen in der Schweiz im 10%-Quantil der Mietpreise der entsprechenden Nutzungen bewegen.

Mit welchen finanziellen Konsequenzen die Eigentümer bei der einen oder andern Vertragsart zu rechnen haben, hat die Immobilienberatungsfirma Wüest Partner 2017 dargestellt (vgl. Grafik).

Tabelle Eigentümerkosten Zwischennutzung je nach Vertragsart
Kosten für den Eigentümer bei Leerstand (keine Zwischennutzung), bei einer Zwischennutzung mit Gebrauchsmietvertrag oder Mietvertrag. Quelle: Wuest Partner.

Details zu Verträgen und Erträgen im Leitfaden Zwischennutzung auf S. 53-60 und 80-84 oder unter diesen Links:

Finanzierung

Zwischennutzungen benötigen finanzielle Mittel für Vorbereitung, Gesuchsstellung, Umbauten, bauliche Anpassungen, Koordination und Kuratorium, oft auch für die Ankurbelung und Aufrechterhaltung des (kulturellen) Betriebs. Teilweise können Investitionskosten durch «Muskelhypotheken» – ehrenamtliche Arbeit – reduziert werden. Die übrigen Mittel können teils durch einen Zuschlag auf den ordentlichen Quadratmeterpreis beschafft werden. Oft braucht es auch Einnahmen, die durch Nutzungen mit Cash-Cow-Charakter generiert werden, wie Gastronomie, Clubs oder kommerziellen Untervermietungen von Flächen (z.B. für Märkte oder Parkplätze).

Ist eine Zwischennutzung im öffentlichen Interesse, so gewähren diverse Städte und Gemeinden Förderbeiträge, sei es direkt, über Bürgschaften oder über andere Anschubfinanzierungen. In Basel haben die Betreiber der ergänzenden Zwischennutzung am Kleinbasler Rheinufer 2014 einen sechsstelligen Beitrag für technische Installationen erhalten. Die Gemeinde Lichtensteig stellte für die Zwischennutzung im Rathaus einen Beitrag zur Startfinanzierung in Aussicht und will sich an den Betriebskosten beteiligen. Besonders erwähnenswert ist das im Frühling 2018 gestartete Zwischennutzungsprojekt Kammgarn-West in Schaffhausen: Hier leistete die Stadt eine Vorfinanzierung der Investitionen für Umbauten; der Betrag ist im Laufe der dreijährigen Nutzungsdauer zurückzuzahlen, was mit einem verkraftbaren Aufpreis auf die Mietpreise erreicht werden kann.

Unterstützungsgesuche können auch beim Swisslos-Fonds der Kantone und bei diversen Stiftungen eingereicht werden.

Details zum Thema Finanzen im Leitfaden Zwischennutzung S. 75-94 und speziell zu Beihilfen auf S. 93-94, oder unter diesem Link:

Ländliche Gebiete: Besonderheiten

Als ländliche Gebiete werden hier Regionen bezeichnet, die nicht zu den Städten und ihren Agglomerationen zählen, darunter auch Kleinstädte. Auf dem Land gibt es bedeutende Leerstände, in Industrie- und Gewerbearealen und anderen Gebäudetypen. Eigentümer und Behörden wissen oft nicht, dass die extrovertierte Zwischennutzung ein Instrument zur Revitalisierung ist. Auch potenzielle lokale Initianten und Akteure kennen die Möglichkeiten der Zwischennutzung kaum.

In städtischen Gebieten sind oft Personen aus Kreativwirtschaft und Kultur federführend beim Initiieren und der Umsetzung von Zwischennutzungen. Die Frage stellt sich: Gibt es zu wenig solcher Akteure in ländlichen Gebieten? Nein: Man findet auch ausserhalb der grossen Agglomerationen Leute, die kulturell und kreativ tätig sind – man muss sie nur ansprechen. Kreativnutzungen sind, das zeigen Erfahrungen aus den schrumpfenden Gebieten in Deutschland, nicht zwingend auf ein städtisches Umfeld angewiesen. Meist genügt schon ein Internetanschluss.

In ländlichen und kleinstädtischen Situationen braucht es etwas mehr Aufklärung über die positiven Wirkungen von Zwischennutzung. Das Raumpotenzial kann wie oben beschrieben ermittelt werden, jedoch ist fast wichtiger, die Suche nach möglichen Nutzenden geografisch auszudehnen – in die Region oder darüber hinaus.

Beispiele von Zwischennutzungen in ländlichen Gebieten:

Direkt zur Umnutzung: Manchmal überspringen die Akteure bei der Revitalisierung von Leerständen im ländlichen Raum die Phase der Zwischennutzung. Das heisst, es wird direkt eine definitive Lösung mit kulturellen, kreativwirtschaftlichen oder lokal relevanten Nutzungen umgesetzt. Eine Publikation der Hochschule Luzern nennt drei gute Besipiele in Graubünden:

  • Kulturzentrum Chasté da Cultura im Alten Schulhaus Fuldera
  • Bistro und Kultur-Eventraum im Bahnhof-Wartesaal, Lavin
  • Mischnutzung im ehemaligen Zeughaus, Bergün

Förderinstrumente für Zwischennutzungen

Förderinstrumente für Zwischennutzungen sind zwar wenig bekannt, es gibt sie aber. Die nachfolgende Tabelle zeigt eine Auswahl an grösseren und kleineren Förderinstrumenten (vgl. auch Auflistung im Forschungsprojekt zone*imaginaire), welche Städte und Gemeinden einsetzen könnten.

Ebene Regulierung

  • Vereinfachtes Bewilligungsverfahren
  • Bau- und Nutzungskategorie für Übergangsnutzung im Baugesetz
  • Rahmenbewilligung für maximale Ausnutzung
  • Anerkennung der Zwischennutzung als öffentliches Interesse
  • Behördenverbindlicher Ermessensspielraum
  • Ausnutzungsbonus

Ebene Kommunikation und Coaching

  • Erstberatung zentraler Akteure
  • Unterstützung beim Bewilligungsverfahren
  • Einrichtung Koordinationsstelle / Aufbau Zwischennutzungsagentur
  • Projektbegleitung durch Zwischennutzungsexpert/innen
  • Aufbau/Unterstützung von Plattformen für Raumvermittlung

Ebene Marktteilnahme

  • Erwerb/Direktmiete von Leerständen durch öffentliche Hand
  • Immobilien der öffentlichen Hand freigeben
  • Zusammenschluss von Nutzenden zu Trägerschaft

Checklisten

Der Leitfaden Zwischennutzung bietet Checklisten (S. 75-94) für Eigentümer, Gemeinden und Nutzungsinteressente bei der Vorbereitung und Durchführung einer Zwischennutzung:

Die richtige Einstellung: Goldene Regeln

Nicht auf der operationellen, sondern auf der Haltungs- und Verhaltensebene sind die 13 goldenen Regeln für Zwischennutzung angesiedelt:

  1. Der Weg führt zum Ziel
  2. Pflegen statt geschehen lassen
  3. Präsenz/Öffentlichkeit belebt und bereichert
  4. Brachen inspirieren
  5. Kreativität zulassen und fördern
  6. Transparenz schafft Vertrauen
  7. Angebot kommunizieren
  8. Nachfrage integrieren
  9. Träume zulassen
  10. Kooperation durch Dialog
  11. Planungssicherheit für alle
  12. Angst blockiert
  13. Flexibilität ist Pflicht

Fazit

Wer die auf dieser Website genannten und im Leitfaden Zwischennutzung vertieften Hinweise und Tipps berücksichtigt, erhöht die Chancen, eine extrovertierte Zwischennutzung erfolgreich planen und umzusetzen zu können. Der Beizug von Experten und Expertinnen, zum Beispiel vom Team «Siedlungsberatung» von EspaceSuisse, bringt zusätzliche Sicherheit.